Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Los przygotowanej w Ministerstwie Sprawiedliwości noweli Kodeksu Cywilnego (druk sejmowy nr 74) jest jak się wydaje przesądzony. Specjalizując się w problematyce nieruchomości i praw z nimi związanych wiem, że z punktu widzenia właścicieli gruntów zajętych przez urządzenia przesyłowe oraz inne wymienione w proponowanym art. 49 KC (w tym linie elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi i tym podobne) projekt ten jest głęboko niekorzystny. Sformułowaniem ustawy prawodawca określa sposób obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Robi to zgodnie z aktualnie obowiązującą w części środowiska rzeczoznawców majątkowych modą każąc uwzględnić jedynie obniżenie użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej. Problem polega na tym, że zaproponowany brzmieniem noweli sposób ustalania wynagrodzenia nakazuje rzeczoznawcom majątkowym ograniczyć ilość czynników, jakie wolno im brać pod uwagę w toku sporządzania opinii o wartości służebności przesyłu. Prawdą jest, że w dotychczasowym stanie prawnym zachodziły znaczne rozbieżności ustalania takiego wynagrodzenia a jego wysokość uzależniona była między innymi od tego, jaką szkołę wyceny reprezentował konkretny rzeczoznawca. Zdarzyć się mogło, że dwóch niezależnie od siebie działających rzeczoznawców majątkowych określało wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na poziomach odbiegających od siebie kilku albo nawet kilkudziesięciokrotnie.

Jeśli powołany rzeczoznawca majątkowy stosował współczynniki parametryczne związane z wartością nieruchomości obciążonej oraz tak zwane współczynniki współkorzystania wówczas wartość służebności złożona była zwykle (choć nie zawsze) z kwoty obrazującej obniżenie wartości nieruchomości oraz kwoty stanowiącej wynagrodzenie z tytułu korzystania z części nieruchomości przez określony czas. Sposób ten, choć również wzbudzał kontrowersje prowadził do ustalenia wynagrodzenia opartego na zasadzie wyrównania szkody właścicielowi nieruchomości obciążonej. W opisanej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu mógł liczyć na takie wynagrodzenie, które w teorii rekompensowało utratę wartości nieruchomości oraz przewidywało czynsz, jaki mógłby uzyskać gdyby zajętą przez urządzenia przesyłowe część nieruchomości wynajął na wolnym rynku.

Inne podejście do szacowania wartości służebności przesyłu uwzględniało dodatkowo koszt zniesienia tej służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Generalnym założeniem było ustalenie kwoty, jaką właściciel nieruchomości obciążonej zobowiązany byłby zapłacić w przypadku, kiedy zachodziłaby możliwość i konieczność zniesienia służebności przesyłu. Ten sposób wyceny nie tylko rekompensował właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu szkodę wywołaną utratą (dzisiejszej) wartości nieruchomości oraz zapewniał kwotę czynszu ale również zabezpieczał koszt zniesienia służebności w przypadku, kiedy jej zniesienie byłoby możliwe i konieczne.

Drugi z wymienionych sposobów wyceny wartości służebności przesyłu napotyka na problemy metodologiczne oraz opór ze strony władających urządzeniami przesyłowymi. Kwoty na jego podstawie ustalane są znacznie wyższe od ustalanych na podstawie metody opisanej jako pierwsza i co zrozumiałe nie są uznawane za stosowne przez zobowiązanych z tytułu wypłaty wynagrodzeń.

Przedstawiony projekt noweli KC idzie jednak w inną jeszcze stronę. Kiedy projekt ten stanie się powszechnie obowiązującym prawem rzeczoznawca majątkowy obowiązany będzie ograniczyć swe rozważania wyłącznie do kwot opisujących obniżenie wartości lub użyteczności nieruchomości obciążonej pomijając czynsz jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu części tej nieruchomości na wolnym rynku oraz zupełnie nie zwracając uwagi na kwoty związane z możliwym i koniecznym, przyszłym zniesieniem służebności.

W wyniku ustalenia prawa w proponowanym kształcie wysokość wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności przesyłu dramatycznie spadnie. Nie będzie to wyłączną winą rzeczoznawców majątkowych, ale pamiętać należy, że nie odbyło się bez ich udziału.