Pani Profesor Ewa Łętowską sformułowała swego czasu tezę mówiącą, że kiedy coś wzbudza trudne do rozstrzygnięcia, głębokie kontrowersje, nie powinno się tego regulować przepisami prawa. Wiele w tym racji i wielu konfliktów udałoby się uniknąć, gdyby prawodawca konsekwentnie się powstrzymywał przed regulowaniem tego, o czym z całą pewnością nie można powiedzieć, jakie jest. Prawodawca jednak lubi rozstrzygać, a to, że często rozstrzygając staje się wścibski, opresyjny albo po prostu nadgorliwy – mało go obchodzi.
Przygotowane w Ministerstwie Rozwoju i Technologii rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, które weszło w życie 9 września 2023 roku, w § 34 ust. 1 mówi, że „przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości” a w zdaniu drugim wspomnianej jednostki redakcyjnej zastrzega, iż „przy określaniu wartości nieruchomości pomija się hipotekę.”. Cóż, Roma locuta, causa finita chciałoby się zakrzyknąć stwierdzając, że sprawa jest jasna i wątpliwości brak. Tyle tylko, że wątpliwości wraz z lekkomyślną regulacją prawodawcy wcale nie znikają i o ile teraz każdy, nawet w racjonalnego prawodawcę wątpiący rzeczoznawca majątkowy, będzie mógł w operacie szacunkowym napisać, iż zgodnie z przepisami obowiązującego pawa w toku wyceny nieruchomości, fakt istnienia hipoteki pominął, to nie znaczy, że w wyniku tego zabiegu, ryzyko związane z istnieniem hipoteki faktycznie dla potencjalnego nabywcy magicznie zniknęło.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i o ile nie zostanie wykreślona z chwilą zawarcia transakcji, wraz z pozostałymi ograniczonymi prawami rzeczowymi obciąża nieruchomość. Niewykreślona może umożliwić zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, kto dłużnikiem a kto wierzycielem. Gdyby ktoś dowiódł, że ryzyko takiego zaspokojenia wynosi dokładnie 0,00(0) % pewnie z regulacją prawodawcy bym się pogodził. Nikt tego jednak nie dowiedzie, ponieważ niezależnie od ilości zer po przecinku, jeśli po tych zerach pojawi się choćby jedna inna cyfra, ryzyko będzie istniało, a fakt jego istnienia na wartość nieruchomości wpłynąć może. A gdyby ktoś mi anegdotycznie opowiadał, że jednak istnieć nie może i na wartość nie wpływa (wpływając jedynie na sposób zapłaty ceny (a co w przypadku, kiedy hipoteka przy transakcji nie jest „spłacana”?), wówczas – równie anegdotycznie – opowiedzieć mogę o dwóch przynajmniej wypadkach, kiedy zostało ono, w kontekście wartości, (która wszak jest „szacunkową kwotą, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej), ocenione wyżej niż proponowana w zamian zniżka na cenie.
Skoro zatem wartość nieruchomości zależy między innymi od ryzyk związanych z jej nabyciem i posiadaniem, to fakt nabycia nieruchomości z obciążającą ją hipoteką ryzyko takie tworząc, na wartość wpływać może, nawet jeśli nie musi. Po co zatem pomijać ją zawsze i w każdym przypadku?
