Data mining w wycenie nieruchomości

Jednym z ciekawszych wystąpień w trakcie zorganizowanych przez PTRM na początku grudnia w Gdańsku warsztatów „Rzemiosło szacowania” było to wygłoszone przez Barbarę Majewską a zatytułowane „Data mining w wycenie nieruchomości”. Basia, jak większość uczestników warsztatów, a przynajmniej większość tych związanych bezpośrednio z PTRM również korzysta ze statystycznych analiz rynku nieruchomości. Robi to jednak nieco odmiennie od powszechnie stosowanego. O ile w klasycznych metodach analiz statystycznych rozwiązanie problemu (oszacowanie wartości nieruchomości) przebiega ścieżką: problem – dane – model – analiza – wnioski o tyle zgodnie z reprezentowanym przez Basię poglądem lepszą metodą jest podążająca ścieżką: problem – dane – analiza – model – wnioski. Zwróćmy uwagę, że Basia proponuje najpierw analizę danych a dopiero po tej analizie konstruowanie modelu. Dzięki takiemu podejściu już na wstępie procedury szacowania wartości nieruchomości możemy dojść do wniosków następujących: tylko część z dostępnych danych rynkowych spełnia kryteria podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości szacowanej, nie jest konieczna budowa zaawansowanego modelu szacowania w przypadku, kiedy w zbiorze mamy wystarczająco podobną, niemal identyczną do szacowanej nieruchomość, której zarówno cechy jak i warunki transakcji są dobrze znane i świadczą o jej rynkowym przebiegu.

Basia zwróciła uwagę również na to, co postulowałem dość dawno. Analiza rynku nieruchomości nie może ograniczać się wyłącznie do transakcji nieruchomościami a zatem nie może uwzględniać jedynie zdarzeń przeniesienia własności nieruchomości. Powinna obejmować szersze spektrum danych makroekonomicznych, które w sposób możliwie pełny opisują potencjał konkretnego rynku. Działania takie oprócz wyjaśnienia zjawisk pozwalają również na skuteczny i prawdziwy dobór rynków podobnych do rynku nieruchomości szacowanej.

W toku wystąpienia Basia zaprezentowała praktyczny przykład wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu ustalenia ofertowej ceny sprzedaży. Realizacja zadania przebiegała zgodnie z zaproponowaną metodą. Wnioski zostały poprzedzone analizą dostępnych danych rynkowych uzupełnioną o analizę danych makroekonomicznych opisujących rynek lokalny. W toku analizy okazało się, że na terenie tej samej miejscowości została w nieodległym od daty wyceny okresie sprzedana niemal identyczna nieruchomości a warunki transakcji nie pozostawiały wątpliwości co do jej rynkowego przebiegu. W tej sytuacji autorka uznała, że wartość rynkowa jest bardzo zbliżona do wartości zaobserwowanej transakcji. Zrezygnowała zatem z konstrukcji skomplikowanego modelu ekonometrycznego ogarniającego wiele danych rynkowych.

W mojej opinii postępowanie takie o ile prowadzone jest uczciwie, to znaczy nieruchomości przyjmowane do porównań są faktycznie podobne, cechy nieruchomości, zarówno szacowanej jak i podobnych są bardzo rzetelnie rozpoznane i opisane a warunki zawarcia transakcji są dobrze znane jest wiarygodne i nie wymaga skomplikowanych modeli ekonometrycznych. Jak dotychczas zresztą nikt jeszcze mnie do końca nie przekonał, że naprawdę są one niezbędne w wycenie nieruchomości. Dobra konstrukcja takiego modelu wymaga znacznych ilości danych; kiedy jest ich mało model gwałtownie traci wiarygodność. Kiedy danych jest obfitość znaczna wówczas … nie trzeba skomplikowanego modelu.