O ile dość łatwo można zrozumieć (co nie znaczy zaakceptować) obowiązek wnoszenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek ustalenia lub zmiany planu miejscowego, o tyle opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości, zrozumieć bardzo trudno zwłaszcza, że może ona sięgnąć 30 % zmiany wartości nieruchomości wynikającej wyłącznie z jej podziału. Sporządzenie i uchwalenie planu miejscowego to procesu długotrwały i kosztowny. Ciężar opracowania planu miejscowego spoczywa na jednostce samorządu terytorialnego a wynikające z postanowień planu możliwości zagospodarowania nieruchomości gruntowej mogą znacząco wpływać na jej wartość, którą „konsumuje” zwykle jej właściciel. Oczywiście lokalna społeczność również odnosi (lub powinna odnosić) ze zmian planu korzyści, jednak są one trudniejsze do wyrażenia w jednostkach monetarnych. Idea jest zatem taka, że zmiana planu skutkuje, lub skutkować powinna pobraniem opłat od tych, którzy z tej zmiany wywodzą dodatni efekt finansowy.
Zupełnie inaczej sprawy się mają, kiedy mamy do czynienia z opłata adiacencką pobieraną na skutek podziału nieruchomości. Wszelkie koszty przygotowania i złożenia projektu podziału spoczywają na właścicielu a udział administracji samorządowej ogranicza się do zatwierdzenia projektu i wydania decyzji podział zatwierdzającej. Koszty są raczej niewielkie i mieszczą się w ramach zwykłych kosztów urzędniczych, związanych z funkcjonowaniem administracji lokalnej.
Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości gruntowych, którzy dokonywali podziału nieruchomości, sprawy skomplikowały się bardziej, kiedy w wyniku dawnej już noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca postanowił, że nie wydanie decyzji o ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej ma nastąpić w terminie trzech lat od chwili, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lecz w terminie trzyletnim właściwy organ musi wyłącznie wszcząć postępowanie w sprawie. Potem prowadzić je może właściwie w nieskończoność, przynajmniej do chwili, kiedy prawomocnie ustalić opłatę się uda. Ponieważ jednak czasu jest wiele udać się kiedyś powinno (choć oczywiście i na to znaleźć można radę).
Sprawy skomplikowały się po raz wtóry w związku z niedawną nowelą ustawy, w której ustawodawca uznał, że wartość nieruchomości po podziale, określana będzie inaczej niż to powinno mieć miejsce, czyli nie jako wartość nieruchomość z wydzielonymi działkami gruntu a jako suma wartości działek powstałych w wyniku podziału. Lektura operatów szacunkowych wskazuje, że wielkość powierzchni nieruchomości gruntowych jest uznawana przez większość rzeczoznawców majątkowych jako cecha istotnie wpływająca na wartość nieruchomości szacowanej. Bywa, że jej wpływ na wartość to 30 a nawet 40 % różnicy pomiędzy ceną maksymalną a minimalną ze zbioru nieruchomości podobnych, przy czym zwykle jest to korelacja ujemna – malejąca powierzchnia powoduje wzrost wartości jednostki odniesienia (jednostkowej wartości metra kwadratowego powierzchni nieruchomości gruntowej). Kiedy zbiór nieruchomości podobnych jest wystarczająco liczny i zróżnicowany (a bywa zróżnicowany bardzo), wówczas zdarza się, że delta cen (różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną) bywa wyższa niż cena minimalna (tym, że takie zróżnicowanie cen wskazuje na brak podobieństwa nieruchomości, rzeczoznawcy przejmują się rzadko). Każdy, kto ma jakiekolwiek pojęcie o matematyce natychmiast zauważa, że w tej sytuacji (wycenie niewielkich działek gruntu i sumowaniu ich wartości) wartość nieruchomości przed podziałem może być o 30 – 40 % niższa od wartości tej samej nieruchomości po podziale już tylko dlatego, że zmieniły się parametry powierzchniowe gruntu; o innych czynnikach nie warto nawet tutaj wspominać.
Dodatkową cechą opełty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości gruntowej jest to, że ustalana i pobierana jest ona niezależnie od tego, czy właściciel zbywa którąkolwiek z powstałych działek gruntu czy też pozostają one po podziale jego własnością. Zdaje się, że ustawodawca w swym przymusie upraszczania rzeczywistości celem ujęcia jej w ramy aktów prawnych uznał, że kiedy się coś dzieli to po to, aby to sprzedać i na tym zarobić; inne motywy nie przyszły mu do głowy.
Po kilku ustawodawczych zmianach opłata adiacencka, stanowiąca dochód własny gminy, stała się wyższa a jej ustalenie i pobór powszechniejszy choć stale jeszcze nie nieunikniony. Ustawowe ograniczenie jest wysokości do maksimum 30 % wzrostu wartości nieruchomości nie powstrzymuje samorządów przed ustalaniem jej w górnej wysokości. Odbierana jest różnie – zwykle negatywnie i głównie dlatego, że jej wymiar zdaje się nadmierny w stosunku do faktycznych korzyści właścicieli.
