Lektura operatów szacunkowych wskazuje, że znaczna część rzeczoznawców majątkowych uznaje dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej za cechę istotnie wpływającą na wartość nieruchomości szacowanej w podejściu porównawczym. Prawdą jest jednocześnie, że ów dostęp oceniany jest raczej schematycznie ponieważ zwykle autor operatu szacunkowego dostrzegając przebiegającą w sąsiedztwie lub pobliżu nieruchomości np. sieć energetyczną uznaje, że nieruchomość szacowana dostęp do sieci energetycznej posiada i kropka. Refleksji nad adekwatnością istniejącej infrastruktury do realizowanego na nieruchomości zamierzenia inwestycyjnego na ogół brakuje pomimo brzmienia art. 148b ust. 2 ugn oraz § 35 rozporządzenia w sprawie wyceny.
Zgódźmy się jednak, że dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, skoro dla realizacji większość przedsięwzięć budowlanych ma znaczenie, to pozytywnie wpływa na wartość nieruchomości o ile oczywiście nie jest to dostęp iluzoryczny a faktyczny – istniejące urządzenia mogą zostać faktycznie wykorzystane przez inwestora. Co jednak wówczas, kiedy urządzeń zapewniających dostęp do mediów brak lub za pośrednictwem urządzeń istniejących nie da się zrealizować wymaganych parametrów dostępu? Bywa, że inwestor buduje lub przebudowuje istniejącą infrastrukturę na własny koszt zapewniając tym samym faktyczny dostęp do wymaganych urządzeń o odpowiednich parametrach. Kiedy jednak inwestor realizuje przedsięwzięcie na gruncie użytkowanym wieczyście, wówczas przy okazji aktualizacji opłaty rocznej nie powinien, przynajmniej w teorii, być obciążany wzrostem wartości nieruchomości na skutek wybudowanych własnym staraniem i na własny koszt urządzeń infrastruktury technicznej.
Dawno, naprawdę dawno temu, przed nowelą ugn, która weszła w życie 23 sierpnia 2017 roku, przepis art. 77 ust. 4 ugn zapewniał możliwość zaliczenia wartości poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową (ustawodawca wprawdzie wówczas twierdził, że nakłady zalicza się na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną ale nad tym orzecznictwo szybko przeszło do porządku dziennego rozumiejąc, że posłowie, którzy w większości są humanistami mogli nie rozumieć, że nie da się odliczać od wartości ujemnych).
Niestety ustawodawca, który zdaje się niewiele rozumieć z problematyki użytkowania wieczystego, nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 23 sierpnia 2017 roku, postanowił przepis uściślić, doprecyzować i uczynić prostszym do stosowania. Prostotę stosowania zapewnił ustawodawca dodając w treści art. 77 ust. 4 sformułowanie „wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1” ugn, czyli wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Problematyką nakładów użytkownika wieczystego zaliczanych na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową zajmuję się od wielu lat. Znam dziesiątki inwestycji w ramach których użytkownicy wieczyści budowali własnym staraniem i na własny koszt urządzenia infrastruktury technicznej i nie znam ani jednego przykładu, kiedy budowa takich urządzeń odbywała się z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1 ugn. Skoro jednak ustawodawca dopuszcza zaliczenie nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej ale wyłącznie wówczas, kiedy powstały one z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1 ugn, a zaliczone kwoty mają być proporcjonalne do finansowego udziału użytkownika wieczystego to, po pierwsze wielu poniesionych nakładów zaliczyć się po prostu nie da ponieważ powstały wyłącznie ze środków własnych użytkownika wieczystego (prostota stosowania znowelizowanego przepisu) a przygotowywane inwestycje należy realizować z udziałem odpowiednich środków (precyzja stosowania).
