Kodeks cywilny – zmiany ku pokrzepieniu serc … przedsiębiorców przesyłowych

Na witrynie internetowej Sejmu pojawił się Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks Cywilny (druk nr 74). Celem projektu jest dokonanie zmian w brzemieniu art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC), po art. 285 KC dodanie art. 285 ze znaczkiem 1, rozszerzenie art. 305 KC ze znaczkiem 1 o paragrafy 2 i 3 oraz dodanie do art. 305 KC ze znaczkiem 2 paragrafów 3 i 4. Każdy, kto ma nieco tylko styczności z prawem cywilnym lub interesuje się problematyką nieruchomości dostrzeże, że zmiany dotyczą po pierwsze tak zwanych urządzeń przesyłowych a po wtóre służebności przesyłu. Warto samodzielnie zapoznać się z niesionymi przez projekt zmianami, jednak już teraz wspomnieć warto, że projekt niesie przynajmniej dwie rewolucyjne zmiany. Po pierwsze projekt poszerza katalog posadowionych na nieruchomości urządzeń, które nie są jej częściami składowymi o urządzenia telekomunikacyjne, urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego, urządzenia tras tramwajowych, transportu linowego, linii trolejbusowych. Oznacza to, że każde z wymienionych w art. 49 urządzeń nie wchodzi w skład nieruchomości i nie jest jej częścią składową. Cóż to oznacza w praktyce? Urządzenia te mogą stanowić własność innego niż właściciel nieruchomości podmiotu i w sensie prawnym są od nieruchomości odłączone. Drugą istotną zmianą, która znacznie szybciej niż zmiana projektowana w art. 49 przełoży się na wysokość zobowiązań przedsiębiorstw oraz należności właścicieli gruntów jest zmiana projektowana w art. 305 ze znaczkiem 2, w której proponuje się dodać paragrafy 3 i 4.

Paragraf 3 mówi, że służebność przesyłu ustanowi się z uwzględnieniem interesu społeczno – gospodarczego i uzasadnionego interesu właściciela nieruchomości. Zatem w postępowaniu zmierzającym do ustanowienia na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego prawa służebności przesyłu brany będzie pod uwagę interes społeczno – gospodarczy przedsiębiorcy przesyłowego oraz, ale wyłącznie uzasadniony, interes właściciela nieruchomości. W jakim kierunku pójdzie praktyka orzecznicza po ewentualnym wejściu w życie tej zmiany trudno powiedzieć jednak skoro już dziś praktyka wykazuje nadmierne uprzywilejowanie przedsiębiorców przesyłowych kosztem właścicieli nieruchomości należy się domyślać, że zamieszczona w normie wskazówka o uwzględnianiu jedynie uzasadnionego interesu właściciela nieruchomości kierunek ten potwierdzi. Moim zdaniem należy spodziewać się utrwalenia tendencji do faworyzowania interesów przedsiębiorstw przesyłowych kosztem interesów właścicieli nieruchomości.

Kierunek ten potwierdzony został w projektowanym paragrafie 4, o który ustawodawca zamierza rozszerzyć art. 305 ze znaczkiem 2 KC. Paragraf ten zawiera definicję legalną tak zwanego „odpowiedniego wynagrodzenia”, które z tytułu ustanowienia służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy obowiązany jest wypłacić właścicielowi nieruchomości. Wynagrodzenie to ma zostać określone z uwzględnieniem wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach a w przypadku braku tego typu danych określone ma zostać na podstawie obniżenia użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej.

Z praktyki wyceny nieruchomości (i praw do nieruchomości) wiadomo, że dane dotyczące wartości umów ustanowienia służebności przesyłu są rzeczoznawcom majątkowym niedostępne. Dzieje się tak ponieważ większość z nich zawiera klauzule poufności w związku z czym nie może być udostępniana, nikt też nie prowadzi rejestru takich umów jak to się dzieje choćby z rejestrem cen transakcyjnych nieruchomości. Określanie wysokości wynagrodzenia będzie zatem oparte na wzmiankowanym w projektowanym zapisie obniżeniu użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej. Ponieważ wartość służebności przesyłu nie zamyka się w wartości, o której mowa wyżej należy spodziewać się znacznego obniżenia wynagrodzeń jakie przysługiwały będą właścicielom nieruchomości. Oczywiście z drugiej strony dojdzie do obniżenia wysokości zobowiązań, jakie wypłacały będą z tego tytułu przedsiębiorstwa przesyłowe.