Okres wakacji, długotrwałe górskie wędrówki, taplanie w słońcu albo machanie wiosłem sprzyjają refleksjom ogólniejszej natury. Większość normalnych ludzi stara się podczas letniego wypoczynku oderwać od pracy, powspominać, jakieś plany na przyszłość poczynić i przede wszystkim zebrać trochę sił na kolejne miesiące. Rzeczoznawcy majątkowi, jakkolwiek w większości również normalni jakby z nieco większym trudem zapominają o zawodowych obowiązkach. Nawet podczas wypoczynku dyskusje wartko schodzą na problemy zawodowe a że wrzesień dla braci rzeczoznawczej zapowiada się nad wyraz ciekawie, to i dyskusje tego roku gorętsze.
Pozwólmy sobie na chwilę relaksu i nieco wakacyjnie zastanówmy się nad kilkoma wybranymi problemami, jak się rzekło ogólniejszej natury. Postawmy przy tym nieco ryzykowną, przynajmniej dla niektórych przedstawicieli profesji tezę, stanowiącą wyznacznik i fundament dla dalszych rozważań: „zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości”.
Wypada również już na wstępie zgodzić się z twierdzeniem i nieśmiało przypomnieć, że rzeczoznawca majątkowy jak każdy inny obywatel zobowiązany jest działać w granicach prawa i w zgodzie z jego postanowieniami. Jednocześnie w trakcie czynności zawodowych jak każdy inny fachowiec zobowiązany jest dokładać należytej staranności, aby w sposób sumienny, zgodny z dostępną wiedzą, nabytymi umiejętnościami oraz doświadczeniem wykonać powierzone zlecenie, które w przypadku czynności zawodowych rzeczoznawcy zawsze sprowadza się do oszacowania wartości prawa majątkowego.
W kontekście powyższych uwag często trudno zrozumieć uparte dążenie ustawodawcy oraz części rzeczoznawców majątkowych do budowania nadmiernie szczegółowych regulacji prawnych czy quasi prawnych, które nie ułatwiają realizacji podstawowego celu wyceny a często wręcz uniemożliwiają poprawne wykonanie oszacowania. O ile w aktach prawnych najwyższego rzędu, to jest w Konstytucji oraz ustawach takie nadmierne uszczegóławianie raczej się nie pojawia to już w Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego od nadmiernych regulacji gęsto.
Z jednej strony ustawodawca jakby nie dowierza powołanej przez siebie grupie zawodowej starając się wytyczyć dobrze opisane ścieżki wiodące do celu, z drugiej samo środowisko, lub raczej jego część naciska na coraz to dalej idące otaczanie procedurami procesu szacowania. W demokratycznym państwie prawa zmiany w obowiązujących przepisach winny zachodzić możliwie rzadko a nowe regulacje wprowadzać można po głębokim przemyśleniu problemu, bez zbędnego pośpiechu i w taki sposób, aby cały system prawny nie był narażony na koniunkturalne wahania nastrojów klasy politycznej. Nadmiar regulacji procesu szacowania zawarty w powszechnie obowiązujących aktach prawnych prowadzi, bo prowadzić musi do okresowego, wraz z rozwojem wiedzy rzeczoznawców rozdźwięku pomiędzy świadomością poprawności a obowiązującym prawem. Trzeba zatem, aby akty prawa powszechnie obowiązującego zawierały minimum szczegółowych zasad wyceny a najlepiej aby nie zawierały ich w ogóle. Zmiana aktu prawnego na poziomie rozporządzenia wymaga lat starań, zmiana ustawy może nie nastąpić nigdy. Pozostaje w tej sytuacji dokonać wyboru pomiędzy prawdą o wartości a poprawnością formalnoprawną.
Szacowanie wartości nieruchomości i praw z nimi związanych nie jest dziedziną stricte naukową, jest raczej połączeniem wiedzy, doświadczenia, intuicji, talentu oraz sztuki, czyli jest dziedziną z pogranicza nauk społeczno – ekonomicznych (ze wsparciem nauk prawnych, matematycznych i kilku innych jeszcze). Stąd od – pozostańmy przy nieostrym terminie – nauki o szacowaniu wartości nie należy wymagać, aby spełniała ona wszelkie zasady czystej naukowości sformułowane przez filozofów nauki z Thomasem Kuhnem, Karlem Rajmundem Popperem oraz Paulem Feyerabendem na czele. Nie można zatem wymagać, aby teoria sposobu szacowania konkretnego prawa była, skrajnie rozumując, falsyfikowalna. Część twierdzeń – wyników pracy rzeczoznawcy majątkowego – może być jednak weryfikowalna. Inaczej mówiąc, procedura wyceny nieruchomości i praw z nimi związanych to nie przepis kucharski – nie da się precyzyjnie opisać każdego możliwego przypadku i nie da się przewidzieć wszystkich niuansów przypadku skonkretyzowanego. A jeśli się nie da to nie należy tego robić, ponieważ zła receptura prowadzi wyłącznie do powstania zakalca – być może nie za każdym razem ale dobry placek jest wówczas dziełem przypadku.
Przykłady takiego dualizmu, rozdźwięku pomiędzy obowiązującym prawem a aktualną wiedzą wszyscy znają i można je mnożyć.
Weźmy słynny § 36 rozporządzenia. W trakcie ewolucji brzemienia tego zapisu nie udało się do dnia dzisiejszego spowodować, aby już nie tyle pomagał w oszacowaniu wartości gruntów zajętych bądź przeznaczonych pod drogi publiczne, ale aby przynajmniej w takim oszacowaniu nie przeszkadzał, co obecnie udaje się znakomicie. A przecież zapis § 36 nie jest jedynym, który już teraz lub w najbliższym czasie okaże się chybiony na tyle, aby zasadniczo uniemożliwić prezentację prawdziwej wartości. Taki sam los czeka § 28 (konia z rzędem temu, kto za kilka lat znajdzie w centrum dużego miasta transakcje nieruchomościami niezabudowanymi), § 29 (słynny wzór), zdanie 2 ustępu 3 § 32 i wiele innych z rozdziału 3. Metody wymienione w rozporządzeniu a stanowiące egzemplifikację podejścia porównawczego nie powinny jako przypadki szczególne regresji wielorakiej zamykać rzeczoznawcy majątkowemu stosowanie metod statystycznych przewidzianych dla powszechnej taksacji katastralnej. Upraszczając czy w okresie rozwoju i wyjścia z czasów szczenięcych sztuki wyceny nadal ustawodawca musi nie ufać i sterować szacującymi majątek Rzeczypospolitej?
Tutaj należy się mała dygresja. Prawdziwą wartość prawa własności nieruchomości lub innych praw z nieruchomościami związanych zawsze wyznacza rynek, choć nie zawsze racjonalnym nakładem sił i środków da się te wartości ustalić. Jeśli z jakiegoś tajemniczego powodu rzeczoznawcy sądzą, że reguły gry rynkowej dają się łatwo sterować zapisami prawa, to się mylą. Z doświadczeń rynkowych właśnie wiadomo, że różnica wartości nieruchomości gruntowej przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bardzo rzadko, w specyficznych jedynie przypadkach może sięgnąć setek procent, ale nie jest to regułą. Wszak długotrwała procedura planistyczna od studium poczynając kreuje nową siatkę wartości sterowaną jedynie mądrością dziejów i przenikliwością obywateli oraz umocowaniem urzędników. Tak samo z rynkowych doświadczeń wiadomo, że wartość służebności czasem przekracza wartość prawa własności i nie jest uprawnione twierdzenie, że sytuacja taka jest niemożliwa. Instytucja służebności gruntowej drogi regulować miała stosunki własności i dostępu do gruntów użytkowanych rolniczo a niezmiernie rzadko ponadto dostępność zabudowań. Współcześnie relację są z wszech miar bardziej złożone. Czy uszczerbek nieruchomosci obciążonej jest symetryczny do przysporzenia nieruchomości władnącej a i to w większości przypadków? Postawmy dla przykładu prostą hipotezę; otóż nieruchomość jest już obciążona prawem przejazdu wykonywanym dla gruntu sąsiedniego co więcej wartość ta została już oszacowana i uregulowana. Tym niemniej w dali trwa dalsza zabudowa i kolejna działka uzyskuje prawo służebności wpisane w obciążenie pierwszego gruntu. Jaka jest wartość tej kolejnej służebności i jaka winna być płatność w stosunku do poszkodowanego właściciela? Co natomiast z kolejną n-tą działką? Powinniśmy sumować jednakowe wartości prawa służebności czy też przyjąć nieprzekraczalną granicę łączną nie większą niż wartość pierwotna prawa własności nieruchomości obciążanej? A może rzeczoznawca powinien mieć wolność indywidualizacji przypadku i metody? Mamy w obrocie służebność przesyłu, stawiam pytanie czy służebność przesyłu ustanowiona na gruncie dla posadowienia słupa w analogicznych warunkach będzie równa służebności przesyłu polegającej na rozciągnięciu przewodów linii – linek po których biegnie prąd? Czym w praktyce sztuki i zasad wyceny różnić się będzie służebność drogi od służebności przesyłu? Postawmy generalne pytanie czy wartość ograniczonego prawa rzeczowego wywodzić winniśmy z różnic wartość różnych wiązek praw czy też w oparciu o wydedukowany parametr umniejszający proporcjonalnie wartość prawa własności. W jakim stopniu uszczerbku wartości rynek odzwierciedla obciążenie służebnością dla terenów rolnych, przemysłowych i zurbanizowanych. Tematyka obszarów położonych w sąsiedztwie lecz poza obszarami oddziaływania prawnego inwestycji liniowych jest dopiero rozpoznawana, a czy jest jednaka dla budowli naziemnych i podziemnych. Łamigłówek przy rozwikływaniu i szacowaniu wartości ograniczonych praw rzeczowych jest nazbyt wiele. Ile jest warte prawo użytkowania ustanowione pod tytułem darmym, dla nowo narodzonych dzieci, polegające na dożywotnim korzystaniu z nieruchomości mieszkalnej? Inaczej, w oparciu o rękojmię wiary ksiąg wieczystych spotykamy się z prawem własności odrębnej własności lokalu w budynku wielorodzinnym wzniesionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Z niewyjaśnionych przyczyn użytkownicy nie wnieśli o przedłużenie trwania umowy i użytkowanie wieczyste wygasa. Kto komu i ile jest winien? Szacowanie wartości praw i rozliczeń związanych z instytucją użytkowania wieczystego niesie wiele kontrowersji. Czy dla potzreb aktualizacji opłaty rocznej należy przyjmować przeznaczenie zawarte w umowie o oddanie gruntu w UW czy też optymalne prawnie możliwe i dostępne w aktualnym miejscowym planie. Znamy przypadki pominięcia celu umownego oddania gruntu w tym w szczególności dla realizacji celów związanych z oświatą, sportem czy rekreacją. Powszechnie wyceny wartości hipoteczne dla celów zabezpieczenia kredytów dla młodych małżeństw nabywających swoje pierwsze własne „M” w budynkach wielorodzinnych z wielkiej płyty nie uwzględnia ryzyk konieczności rozbiórki budynku z powodów technicznych za lat dwadzieścia kilka, czyli przed upływem spłaty kredytu. Czy rodzinne ogrody działkowe mogą mieć różne wartości w zależności dla jakich celów się je szacuje i kto zleca sporządzenie operatu szacunkowego?
Komu zależy na budowaniu pustych poznawczo szablonów? Czy szacowanie można stypizować, aby zastąpiły nas arkusze kalkulacyjne i modele szacowania? Diabeł zawsze tkwi w szczegółach!
Jeśli opisane zagrożenia nadmiernego uszczegóławiania procesu szacowania kogoś nie przekonały niech przyjrzy się zamieszczonemu w rozporządzeniu wzorowi z § 29. Czysta matematyka i wiedza o współczesnym świecie podpowiadają, że wzór ten jest delikatnie mówiąc nieaktualny, choć zgodnie z prawem obowiązkowy do stosowania. Jeśli natomiast stosowanie wzoru jest obligatoryjne, a sam wzór nie jest prawdziwy, to znaczy nie opisuje sytuacji faktycznej lub opisuje ją źle, to znaczy, że cały dokument powstały z jego zastosowaniem będzie faktycznie wadliwy choć formalnoprawnie być może właściwy.
Mamy, co wiąże się z akapitem poprzedzającym wśród rzeczoznawców majątkowych do czynienia z jeszcze innym problemem, który znacząco wpływa na sposób, w jaki przedstawiciele zawodu są postrzegani. Rzeczoznawcy aspirują do miana osób zaufania publicznego. Jednak osoba zaufania publicznego musi gwarantować bezwzględną uczciwość, profesjonalizm i może przede wszystkim bezstronność. Tej bezstronności jednak większość rzeczoznawców brak. Niewielu ludzi w sposób tak wyraźny zdaje sobie sprawę z niejasności prawa oraz niedostatków własnej profesji, niewielu też posiada stosunkowo łatwy w realizacji sposób, aby przynajmniej część tych wad usunąć, i jednocześnie tak niewielu ze sposobu tego korzysta. Zlecenie oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczenia ogranicza się do, zgodnej z przepisami ale niezgodnej ze zdrowym rozsądkiem prezentacji wartości netto prawa własności nieruchomości. Rzadko który rzeczoznawca podkreśli dobitnie, że prezentuje wartość netto, jeszcze rzadziej wyjaśni w sposób zrozumiały dla każdego odbiorcy operatu a nie tylko dla wykwalifikowanego urzędnika, że zaprezentowana wartość jest jedynie wartością netto prawa własności nieruchomości i w związku z tym nie wyczerpuje kwoty odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia. Nie chodzi przy tym o wychodzenie ponad zakres zlecenia i szacowanie wartości odszkodowania jeśli nie taki był jego przedmiot ale o zamieszczenie w operacie szacunkowym odpowiednich zastrzeżeń i klauzul i to zamieszczenie w taki sposób, aby zarówno zleceniodawca jak i co ważniejsze zainteresowany podmiot był tych zastrzeżeń świadomy.
Wakacje się kończą kiedy powstaje ten tekst a skończyły się kiedy ukazał się drukiem. Może wraz z końcem letniej kanikuły trzeba także skończyć z wakacjami od myślenia?
Przed nami kongresy, konferencje, zjazdy, walne zebrania i robocze spotkania.
Życzmy sobie rzetelnej wymiany poglądów, atakujmy problemy a nie ludzi.
Żyjemy z szacowania nieruchomości ale i szacowania własnych zalet i wad, przedyskutujmy zmiany przydatne dla naszego wspólnego rzeczoznawczego dobra.
Zbyszek Niemczewski
