Dla niektórych przedstawicieli organów reprezentujących właścicieli nieruchomości użytkowanych wieczyście (co w istocie nie dziwi zanadto), dla niektórych członków samorządowych kolegiów odwoławczych (co dziwi już trochę bardziej) ale także dla dość szerokiej rzeszy rzeczoznawców majątkowych (co dziwi już mocno) praktyka zaliczania na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową nakładów polegających na rozbiórkach budynków zdaje się być absolutnie niedopuszczalna. Oceny tej nie zmienia bogate już w tej materii orzecznictwo Sądu Najwyższego, sądów niższych instancji oraz opinie ekspertów. Wydaje się, że jedną z podstawowych przyczyn tego stanu rzeczy jest przekonanie, że na wartość prawa własności nieruchomości użytkowanej wieczyście nie może mieć wpływu fakt istnienia na niej budynków i innych urządzeń stanowiących odrębny od nieruchomości przedmiot własności, że to, co „rozłączne” w sensie prawnym, nie może być połączone w sensie faktycznym.
Zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 ugn „w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego […]” natomiast w świetle art. 77 ust. 6 ugn „zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej”. W świetle orzecznictwa i doktryny wyróżnia się nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe, przy czym kryterium rozróżnienia tak wyselekcjonowanych rodzajów nakładów jest ich funkcja. W takim rozumieniu nakładami koniecznymi są takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia cech techniczno – użytkowych nieruchomości jednak zgodnie z treścią art. 4 pkt. 17 ugn kiedy mowa o „stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”. Zatem cechy techniczno – użytkowe nieruchomości to te jej cechy fizyczne, które wpływają na możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem.
W świetle brzmienia art. 154 ust. 2 ugn „w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” natomiast zgodnie z treścią art. 154 ust. 3 ugn „w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości”. Zgodnie z powyższym przeznaczenie nieruchomości, a co za tym idzie sposób korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, wynika z zapisów obowiązującego planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, kiedy takich dokumentów brak – określa się go na podstawie aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości.
Należy jednak dostrzec, że dopuszczalny możliwy sposób korzystania z nieruchomości nie wynika jedynie z jej przeznaczenia w odpowiednich, wspomnianych wyżej, aktach prawnych, ale warunkowany jest również szeregiem innych cech, czasem wynikających z przepisów szczególnych ograniczających możliwość zabudowy (np. bezpośrednie sąsiedztwo lasu lub tereny zalewowe), czasem z istnienia lub braku odpowiednich dla realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego urządzeń infrastruktury (gazociąg wysokiego ciśnienia lub linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia na terenie nieruchomości czy też brak możliwości skorzystania z przyłącza o dostatecznej wydajności), a czasem z cech techniczno – użytkowych nieruchomości, które mogą wpływać na możliwość realizacji konkretnego projektu inwestycyjnego (niedostateczna nośność gruntu, jego zanieczyszczenie, zdewastowana zabudowa kubaturowa lub powierzchniowa).
Część przeszkód stojących na drodze realizacji zamierzenia inwestycyjnego właściciel lub użytkownik nieruchomości może pokonać własnym staraniem dokonując odpowiednich nakładów na nieruchomość. Możliwe jest zatem urządzenie odpowiedniej drogi czy wybudowanie lub przebudowa urządzeń infrastruktury technicznej. Podobnie możliwe i zasadne jest w wielu wypadkach wzmocnienie gruntu czy likwidacja istniejącej na gruncie zabudowy, uniemożliwiającej korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Ustawodawca mając świadomość wpływu wspomnianych inwestycji na wartość nieruchomości, od której zależy wszak wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ustanowił możliwość zaliczenia niektórych z nich na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową. We wspomnianym na wstępie art. 77 ust. 6 ugn, ustawodawca dopuścił zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatami nakładów na cechy techniczno – użytkowe o ile w następstwie ich poniesienia wartość nieruchomości gruntowej wzrosła. W kontekście powyższego oraz akapitów poprzedzających jasnym jest, że ustawodawca dopuścił również możliwość zaliczenia na poczet różnicy opłat nakładów na rozbiórki budynków i budowli o ile bez wykonania tych prac korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, wynikającym choćby z decyzji o warunkach zabudowy, byłoby niemożliwe.
Takie właśnie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku zapadłym dnia 26 września 2014 roku (IV CSK 736/13) w treści którego czytamy, że „nie można podzielić stanowiska, że pojęcie nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu należy ujmować wąsko w tym sensie, iż mogą one obejmować tylko nakłady polegające na zmianie właściwości warunków geologicznych gruntu (niwelacje, zagęszczanie gruntu itp.). Pojęcie to należy interpretować funkcjonalnie i odnieść do gruntu wraz z jego częściami składowymi, do których, zgodnie z art. 48 KC, należą urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny” i dalej „nakłady konieczne, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), mogą dotyczyć także części składowych gruntu, jeżeli wpływają na jego cechy techniczno-użytkowe”. Sąd Najwyższy doprecyzował powyższe stanowisko w wyroku z dnia 29 stycznia 2016 roku (II CSK 69/15) stwierdzając, iż „nakładem koniecznym w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015, poz. 1774) jest nakład poniesiony przez użytkownika wieczystego na dokonanie rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na oddanym mu w użytkowanie wieczystym gruncie, którego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem bez ich rozebrania nie byłoby możliwe. Nakład taki co do zasady wpływa na cechy techniczno-użytkowe gruntu przeznaczonego pod nową zabudowę, usuwa bowiem przeszkody i ograniczenia do jej rozpoczęcia. Błędne jest utożsamianie wydatków na rozbiórkę istniejącej zabudowy z dokonaniem nakładów na jej obiekty, jako części składowe gruntu, skoro służyły one ich likwidacji.” a co więcej, w wyroku z dnia 15 lutego 2018 roku (IV CSK 237/17) Sąd ten stwierdził, że „zaliczenie wartości nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika wieczystego na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie zależy od ich przydatności dla właściciela nieruchomości lub innego użytkownika wieczystego”.