Wielkie inwestycje, tak w czasach słusznie minionych jak i obecnie, wymagają wielkich planów, gigantycznych nakładów finansowych oraz, najczęściej, ogromnych terenów. Śmiałe zamierzenia inwestycyjne realizowane przez prywatne firmy siłą rzeczy nie mogą korzystać z państwowego przymusu a co za tym idzie dzisiejsze koszty muszą bilansować z przyszłymi zyskami. Inaczej rzeczy się mają, kiedy odważne pomysły realizują podmioty publiczne lub takie, które potrafią decydentów przekonać, że realizowane przez nie zadania dobru publicznemu mają służyć. Wówczas władza ustawodawcza i wykonawcza, z całą administracją i aparatem państwa gotowa jest usłużnie drogi prowadzące ku marzeniom prostować, przeszkody znosić a sam proces inwestycyjny wspierać – nie tylko formalnie ale i finansowo. Jak dość powszechnie wiadomo, choć dzisiaj nie jest to już konsensusem, pieniądze nie spadają z nieba i aby prywatne zamiary finansować trzeba albo oszczędzać i czekać albo pożyczać. Nieco inaczej sprawy się mają, kiedy mrzonka jednego staje się snem wielu, ufnym pragnieniem lepszej przyszłości, niezachwianym przekonaniem, że wielkie i centralne jest nie tylko piękne, ale piękne i dobre, a już na pewno pożyteczne.

Centralny Port Komunikacyjny, wedle twierdzeń rządzących, to około 100 mld (sto miliardów) złotych wydatków, około 3.000 (trzech tysięcy) hektarów terenów pod infrastrukturę lotniskową, około 1.800 (tysiąc osiemset) kilometrów linii kolejowych oraz około 400 (czterysta) kilometrów nowych dróg, w większości ekspresowych lub autostrad. Liczby robią wrażenie, ale im mocniej działają na wyobraźnię, tym pilniej trzeba im się przyglądać i tym uważniej nad ich znaczeniem pochylać.

Potężne koszty planowanej inwestycji nakazują poszukiwanie oszczędności, a te łatwiej znaleźć nie u tych, którzy swoje dobra lub usługi mogą, ale wcale nie muszą oferować, ale u tych, których do sprzedaży pod szczytnym pretekstem zmusić można przepisami powszechnie obowiązującego prawa. CPK potrzebuje ogromnych, jednolitych terenów, których w upatrzonym miejscu Skarb Państwa nie posiada. Jak zwykle w takiej sytuacji jedynym pomysłem rządzących jest przygotowanie specjalnej ustawy, która w realizacji inwestycji ma pomóc. W szczególności pomóc ma pozyskać potrzebne prawa do nieruchomości.

W polskim systemie prawnym istnieją, dawno już przygotowane, instrumenty, które w przypadku realizacji inwestycji celu publicznego mają wspomagać podmioty publiczne w pozyskiwaniu praw do nieruchomości. Z każdą wielką wspomaganą politycznie inwestycją, katalog celów publicznych ulega rozszerzeniu a ustęp 10 artykułu 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że celami publicznymi w rozumieniu ustawy są …. inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach. Widać stąd, że nawet ustawodawcy nie wystarczyło cierpliwości aby stale nowelizować brzmienie ustawy, choć sam artykuł 6 stanowiący katalog celów publicznych, był nowelizowany 26 razy od roku 1997 kiedy ustawa weszła w życie. Również opisane ustawą o gospodarce nieruchomościami zasady pozbawiania lub ograniczania praw do nieruchomości oraz ustalania wysokości odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nie wydają się rządzącym dość sprawne dla realizacji ich zamierzeń, skoro katalogu ustaw specjalnych w zakresie wywłaszczeń dla realizacji różnych celów (budowy dróg, gazoportu, obiektów na EURO 2012, linii kolejowych, lotnisk, Muzeum Westerplatte, budowli przeciwpowodziowych, sieci telekomunikacyjnych, elektrowni jądrowych, inwestycji mieszkaniowych, portów, sektora naftowego), wszelkich ustaw o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie, liczy co najmniej kilkanaście pozycji. Co ciekawe jedną z ustaw specjalnych regulujących między innymi zasady pozyskiwania praw do nieruchomości jest ustawa z dnia 12 lutego 2009 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (tekst jednolity z dnia 29 czerwca 2018 roku, Dz. U. z 2018, poz. 1380). Okazuje się jednak, że i ta ustawa nie spełnia oczekiwań osób zajmujących się (na razie tylko) planami budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego, bo co dobre dla rzeczy małych i lokalnych nie musi być takim dla przedsięwzięć wielkich i narodowych, a co dobre i sprawdzone ogólnie, może nie być wystarczająco sprawne i odpowiednie w szczegółach zwłaszcza, kiedy uchwalenie odpowiedniej ustawy dodaje pomysłom prestiżu i wzmaga poczucie wyjątkowości.

Zgodnie z oświadczeniem Rządu i Zarządu CPK Rada Społeczna „zdefiniowała wiele kwestii wymagających doprecyzowania”, w oparciu o które „przygotowano propozycje zmian w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym”. Część z proponowanych zmian odnosi się do nieruchomości niezbędnych dla realizacji inwestycji i ich właścicieli, a które „umożliwią przyspieszenie procedur niezbędnych do zaprojektowania i budowy inwestycji lotniskowych i kolejowych”.

I tak Rada zaproponowała a Zarząd zaaprobował postulat, aby wśród przepisów ustawy znalazły się i takie, które umożliwią i doprecyzują procedury dobrowolnego nabywania nieruchomości. Sądzimy wprawdzie, że inicjatorom chodzi o dobrowolne zbywanie nieruchomości przez ich dotychczasowych właścicieli ale ten lapsus słowny może wskazywać, że w oczach osób odpowiedzialnych teren konieczny dla infrastruktury można nabyć dobrowolnie a zbyć już tylko pod przymusem. Na taki właśnie obraz wskazuje również inna propozycja zawarta w planowanej noweli ustawy, która osobom zbywającym nieruchomości na rzecz budowy portu obiecuje udział w zyskach ze wzrostu wartości gruntów przejmowanych pod inwestycję. Udział ten wynosić ma 50 % wzrostu wartości nieruchomości – bliższych szczegółów brak. Być może warto przypomnieć wnioskodawcom, ale również właścicielom nieruchomości brzmienie art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które mówią, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ugn), a jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Podstawowy akt prawny regulujący zasady ustalania odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone wskazuje zatem, że wartość prawa wywłaszczonego określa się stosując zasady korzyści – płaci za taki grunt, który rynkowo osiąga wartość wyższą.

Rada zaproponowała również, aby osobom wywłaszczanym proponować nieruchomości zamienne co ma być niejako ukłonem w stronę tych, którzy swą życiową aktywność wiążą z ziemią. Tutaj również warto przypomnieć, że zgodnie z brzmieniem art. 131 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

„Dużą troskę spółka przywiązuje do transparentności i rzetelności ekspertyzy rynku nieruchomości, na której bazować będą wyceny gruntów – będzie ona opiniowana przez Radę Ekspertów oraz publikowana w BIP”. W języku urzędowym oznacza to, że wartość gruntów wywłaszczanych będzie musiała mieścić się w widełkach ustalonych w stosownych ekspertyzach i niezależnie od cenności danej nieruchomości wynikającej z jej cech szczególnych, nie będzie mogła poza widełki owe wyjść. Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości dobrze zainwestowanych położonych na terenach o przewadze nieruchomości średniej klasy nie trzeba chyba wyjaśniać.

W oczach projektodawców zmian nie okazało się jednak możliwe „uwzględnienie wprost postulatów Rady Społecznej dotyczących zwiększenia odszkodowania w przypadku wywłaszczenia o dodatkowe elementy, takie jak np. utracone korzyści”. Cóż, przyszłość jest niepewna, wycenić jej efekty jest trudno a niepewność wzmagana jest dodatkowo niepewnością w zakresie obowiązującego prawa, które różnie wpływa na pomyślność obywateli.

Zgodnie z zapewnieniami osób odpowiedzialnych za realizację Centralnego Portu Komunikacyjnego pierwsze starty i lądowania z pasów lotniska Solidarności nastąpić mają z końcem 2027 roku a cały program (lotniskowy, kolejowy i drogowy) ma zostać ukończony do 2034 roku. Złożymy się na to przedsięwzięcie solidarnie choć nie zawsze dobrowolnie i jak to z wielkimi budowami bywa, niektórzy dopłacą do nich nie tylko za pośrednictwem powszechnych opłat, danin i podatków.