Wartość w uścisku ustawy.

Bywa, że operat szacunkowy trafiający na moje biurko ujawnia fałszywą wartość nieruchomości nie dlatego, że sporządzający go rzeczoznawca majątkowy popełnia błędy formalne lub merytoryczne, ale dlatego, że powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakazują mu określić wartość nieruchomości w sposób, który wartość tę fałszuje. Możliwe jest oczywiście również, że ustawodawca (bądź administracja mająca wpływ na treść stanowionego prawa lub sposób jego stosowania) wprowadza jakiś kolejny, nieznany dotąd rodzaj wartości nieruchomości, który tylko pozornie jest wartością rynkową a faktycznie jest czymś w rodzaju wartości administracyjnej określanej w taki sposób, aby pozornie związany był z wartością rynkową a faktycznie sprzyjał apetytom budżetowym. Dokąd jednak w odpowiednich aktach prawnych nie zmieni się katalog wartości, które mogą być wyznaczane przez rzeczoznawców majątkowych, które jednocześnie stanowić mogą podstawy rozliczeń obywatela z państwem, należy przynajmniej próbować uzgodnić opisany aktem prawnym sposób ustalania wartości z jej odzwierciedleniem w świecie rzeczywistym, a jeśli to niemożliwe jasno wskazywać, że przepisy prawa uzgodnienia takie czynią niemożliwym przez co fałszując obraz rynku doprowadzają do naliczania nienależnych danin lub ustalania nieekwiwalentnego odszkodowania.

Wartość rynkowa nieruchomości, bo o niej tutaj mowa, to, zgodnie z definicją z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 151 ust. 1 ugn) „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Jasnym jest zatem, że w operacie szacunkowym określić ją można na podstawie danych rynkowych o transakcjach nieruchomościami podobnymi a obliczenia wykonać bez zniekształcania stanu przedmiotu wyceny oraz cech i stanów nieruchomości, którymi transakcje przyjęto do porównań.

Jedną z danin publicznoprawnych, do których wnoszenia zobowiązani są właściciele nieruchomości, jest danina wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału zwana w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 98a) opłatą adiacencką. Opłata ta ustalana jest w wysokości nie wyższej niż 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po podziale a jej wartością przed podziałem. Abstrahuję tutaj od zasadności ustalania i poboru takiej opłaty w sytuacji, kiedy to wnioskodawca ponosi wszelkie związane z procedurą koszty i opłaty a działania organów ograniczają się do wydania decyzji. Interesujący jest jednak sposób obliczania wartości nieruchomości na potrzeby jej ustalenia.

Przede wszystkim pamiętać należy, że w przypadku tej jak i innych podobnych danin (opłata adiacencka z tytułu umożliwienia korzystania z urządzeń infrastruktury, opłata planistyczna) zmianę wartości należy określić jako wynikającą wyłącznie z wymienionych zdarzeń. Nie powinien rzeczoznawca zatem, w toku określania wartości na potrzeby ustalenia w/w opłat, uwzględniać innych cech wpływających na zmianę wartości lub brać pod uwagę zmian, które wartość mogą kształtować. Jasnym jest zatem, że nieruchomość w jej stanie przed i po podziale różni się wyłącznie jedną cechą: ilością i kształtem działek wchodzących w jej skład. Jasnym jest jednocześnie, że jej wartość może się zmieniać wraz z tymi zmianami i możliwe jest, co nie znaczy, że łatwe, kwotowe określenie zmian tej wartości. Zgodnie z prowadzonymi przez niektórych rzeczoznawców majątkowych badaniami rynku są to zmiany stosunkowo niewielkie choć dostrzegalne i wymierne. Dla ich określenia niezbędne jest jednak posiadanie odpowiednio licznego zbioru danych rynkowych oraz, co nie mniej ważne, odpowiedniego aparatu analitycznego.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz korzystając z definicji ustawowych, gdzie zgodnie z brzmieniem art. 4 pkt. 16 ugn kiedy mowa o nieruchomości podobnej „należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość” a kiedy mowa o stanie nieruchomości, to zgodnie z treścią art. 4 pkt. 17 ugn „należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona” celem oszacowania wartości należałoby przyjąć do porównań dwa zbiory transakcji nieruchomościami podobnymi o zbliżonej liczbie działek i podobnym ich kształcie. Inne cechy nie powinny być brane pod uwagę w zakresie, w jakim kształtują wysokość opłaty. Przeprowadzona jednak przez ustawodawcę pod wpływem części środowiska rzeczoznawców, która nie dysponuje odpowiednim aparatem ekonometrycznym zmiana sprawiła, że podejście takie nie jest w wycenie możliwe nie z braku danych czy umiejętności ale z powodu jasnego wskazania sposobu wyceny w art. 98a ust. 1b zdanie ostatnie. Prawodawca mówi w nim, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Od chwili wejścia przepisu w życie rzeczoznawca zatem nie dokonuje wyceny nieruchomości a oszacowania wartości poszczególnych działek wchodzących w jej skład i sumuje otrzymane wyniki. Konsekwencją jest gwałtowny wzrost wysokości naliczanych przez gminy opłat adiacenckich z tytułu podziału ponieważ z rzetelnych badań wynika, że wartość jednostki porównawczej znacząco zmienia się wraz ze zmianą powierzchni nieruchomości. Inna jest zatem wartość nieruchomości określana jako całość a inna jako suma wartości wchodzących w jej skład działek.

Wprowadzona w ustawie o gospodarce nieruchomościami zmiana sposobu określania wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wydaje się sprzeczna nie tylko z pozostałymi przepisami prawa odnoszącymi się do sposobów ustalania wartości, definicjami z art. 4 ugn, gdzie rozróżnia ustawodawca pojęcie nieruchomości (art. 4 pkt. 1) i pojęcie działki gruntu (art. 4 pkt. 3) oraz przytoczoną wcześniej definicją wartości rynkowej ale również z intuicyjnym pojmowaniem wartości oraz zasadami przyjętymi w innych aktach prawnych, np. w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca przyjmując bowiem hipotezę mówiącą iż podział nieruchomości w każdym przypadku służyć ma niezwłocznemu, odpłatnemu zbyciu wszystkich lub większości wydzielonych działek odrębnie, wprowadza w istocie podatek majątkowy od wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z nowego sposobu jej ukształtowania geodezyjnego, przy czym nie uzależnia poboru tego „podatku” od samego faktu zbycia. Co więcej nakazuje korzystny z punktu widzenia budżetu jednostki samorządu terytorialnego sposób określania podstawy ustalania wysokości daniny bez względu na faktyczne zamiary właściciela i podejmowane przezeń faktyczne czynności.

Przy okazji wprowadzanych poprawek ustawodawca zmienił również zapisy ustawy w zakresie dopuszczalności wszczęcia postępowania oraz okresu, w jakim ustalenie daniny jest możliwe. Wszystkie zmiany zdają się wynikać nie z troski o równowagę interesów i pozycji właściciela i organu administracji a z uwagi na nieudolność: części środowiska rzeczoznawców, która nie potrafiła poradzić sobie z dowodzeniem oraz aparatu administracyjnego, który nie potrafił poradzić sobie z upływem czasu.