Renta podziałowa

Renta podziałowa, inaczej opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości uregulowana jest w art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn). Z koniecznością zapłaty renty podziałowej powinien liczyć się każdy właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który na własny wniosek dokonuje podziału geodezyjnego działki gruntu. Opłatę tę ustala organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego w tym celu jako biegły, operat szacunkowy określający wartość nieruchomości w jej stanie na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz jej stanie z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna a jej kwotę określa się jako nie wyższą niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału.

Odpowiedni przepis art. 98a konstruuje dalsze warunki konieczne dla możliwości i sposobu ustalenia wysokości renty podziałowej, do których należą miedzy innymi istnienie odpowiedniej uchwały rady gminy, zgodność podziału z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego oraz powstałe w wyniku podziału drogi publiczne.

Każdy z elementów koniecznych dla właściwego prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ma znaczenie dla końcowego wyniku sprawy. Ponieważ problematyka ta leży w głównym nurcie zainteresowań naszej Kancelarii wielokrotnie w tego typu sprawach występowaliśmy jako pełnomocnicy naszych Klientów. Mamy też szereg przemyśleń i doświadczeń, które okazują się być przydatne w prowadzeniu sporów z organami jednostek samorządowych. Tutaj jednak pragnę podzielić się refleksją natury nie tyle zasadniczej co jak dotychczas nierozstrzygniętej na gruncie obowiązującego porządku prawnego.

Ustawodawca formułując przepis art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ust. 1 zdanie pierwsze napisał: „Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości […]” – nie ukrywam, że zdanie to wzbudza konkretne wątpliwości. Zauważyć należy, że zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy jeśli w treści przepisu mowa o nieruchomości gruntowej należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Tak sformułowana definicja nieruchomości jest zbieżna z definicją nieruchomości opisaną przez odpowiednie postanowienia Kodeksu cywilnego. Zauważyć także należy, że w tym samym art. 4 pkt. 3 ustawodawca formułuje definicję legalną działki gruntu konstruując ją jako niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Mimo istnienia dwóch wspomnianych wyżej definicji ustawodawca w całości Rozdziału 1, Działu III (Podziały nieruchomości) uparcie posługuje się sformułowaniem: podział nieruchomości zamiast bardziej moim zdaniem logicznego sformułowania podział działki gruntu.

Oczywiście utrwalone w tej sprawie orzecznictwo poradziło sobie z tą moim zdaniem niekonsekwencją ustawodawcy stwierdzając, że w przywoływanym przepisie chodzi faktycznie o geodezyjny podział działki gruntu ale jak długo linia taka się utrzyma? Orzecznictwo sądowe generalnie nie jest w obowiązującym w Polsce systemie prawym zaliczane do źródeł obowiązującego prawa zatem jeśli ktoś będzie miał odwagę może utrwalone orzecznictwo wzruszyć. Oczywiście chętnie w tym pomożemy, jak zresztą w każdej sprawie związanej ze sporem o nieruchomości i ich wartość.