Zasadniczym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest szacowanie wartości nieruchomości i praw z nimi związanych zgodnie ze stanem na dzień wyceny lub ewentualnie na oznaczony dzień w przeszłości i cen aktualnych lub, czasami według cen obowiązujących na określony moment w przeszłości. Jako, że szacowanie wartości jest raczej sztuką niż nauką proces dochodzenia do wyniku zawsze wsparty jest na jakimś modelu rynku, który w zwykłych przypadkach wspierany jest dodatkowo historycznymi danymi o transakcjach, cenach, trendach i otoczeniu społeczno – gospodarczym. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy zachodzi konieczność określenia zachowania rynku oraz warunków na nim panujących w mniej lub bardziej odległej przyszłości. Obowiązujące uregulowania prawne nie przewidują wprost tego typu zadań dla rzeczoznawcy majątkowego jednak życie wymyka się prawu i to, co nie jest jasno zabronione jest zwykle, mam taką nadzieję, dozwolone.
Z sytuacją konieczności budowy modelu zachowania rynku w przyszłości miała do czynienia grupa rzeczoznawców majątkowych województwa wielkopolskiego na gruncie utworzonego dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poznaniu obszaru ograniczonego użytkowania. Problem powstał w skomplikowanej prawnie sytuacji wejścia w życie Rozporządzenia Wojewody Wielkopolskiego o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania przy jednocześnie ograniczonym czasowo terminie dochodzenia roszczeń z tytułu utraty wartości nieruchomości.
Z prawnego punktu widzenia sytuacja przedstawiała się następująco.
Ustawa z dnia 27 kwietnia 2007 roku Prawo ochrony środowiska (tekst jednolity Dz. U. nr 129 poz. 902 z 2006 roku z późniejszymi zmianami) wprowadza pojęcie obszaru ograniczonego użytkowania tworzonego dla oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej oraz instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej w przypadku, kiedy standardy jakości środowiska nie mogą być dotrzymane poza terenem zakładu lub innego obiektu. Środowisko, to zgodnie z postanowieniami przywołanej ustawy „ogół elementów przyrodniczych, w tym także przekształconych przez człowieka, a w szczególności powierzchnia ziemi, kopaliny, klimat, oraz pozostałe elementy różnorodności biologicznej, a także wzajemne oddziaływania pomiędzy tymi elementami”. Ochrona zasobów środowiska została szczegółowo opisana w Tytule II przywołanej ustawy i specyfikuje w poszczególnych działach powietrze, wody, powierzchnię ziemi, natężenie hałasu, pola elektromagnetyczne, kopaliny, zwierzęta oraz rośliny.
Ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska są przedmiotem uregulowań Działu IX Tytułu II. Art. 129 znajdujący się w Rozdziale 1 (Przepisy ogólne) specyfikuje uprawnienia właścicieli, użytkowników wieczystych oraz właścicieli innych praw rzeczowych związanych z nieruchomościami do odszkodowań powstałych w związku z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości powstałymi na gruncie przepisów ustawy, wymieniając rodzaje roszczeń oraz określając termin ich dochodzenia.
Tematyka obszarów ograniczonego użytkowania została omówiona w Rozdziale 3 Działu IX. Art. 135 ustawy omawia warunki oraz sposób tworzenia obszaru ograniczonego użytkowania natomiast w art. 136 omówione są, niestety mało precyzyjnie, warunki i tryb dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Niezwykle interesujące jest, że o ile we wcześniejszych fragmentach ustawy w związku z ograniczeniami wprowadzanymi na jej podstawie mowa jest o ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości lub jej części to art. 136 wspomina już o „ograniczeniu sposobu korzystania ze środowiska” co niewątpliwie jest pojęciem znacznie szerszym od formułowanego wcześniej. Biorąc pod uwagę treść ustawy oraz przyczyny, dla których tworzone są obszary ograniczonego użytkowania należy stwierdzić, że rozszerzenia tego dokonano celowo. Obszary ograniczonego użytkowania obejmują tereny, na których nie są zachowane standardy jakości środowiska, co może ale nie musi rodzić bezpośrednich konsekwencji w postaci formalnoprawnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości lub ich części wyspecyfikowanych w akcie prawnym konstytuującym obszar. Rozszerzając przedmiot odniesienia ustawodawca umożliwił tym, którzy doznali uszczerbku związanego ze zmianą warunków środowiskowych zachodzących na skutek zgody dominium na emisję do środowiska substancji lub energii dochodzenie roszczeń odszkodowawczych, wyraźnie przy tym wzmiankując, że zobowiązanym do wypłaty odszkodowań jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń.
Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości lub ich części oraz ograniczenia w korzystaniu ze środowiska wprowadzane na podstawie zapisów ustawy rodzą dla właścicieli nieruchomości (oraz podmiotów posiadających inne prawa do nieruchomości) konsekwencje zarówno formalnoprawne jak i faktyczne. W przypadku ograniczeń związanych z ochroną zasobów środowiska mamy do czynienia z ograniczeniami i czynnikami wpływającymi niejednokrotnie ujemnie na wartość nieruchomości, które jednak nie niosą za sobą ujemnych zmian w charakterystyce środowiska. Ta grupa ograniczeń może ujemnie wpłynąć na wartość nieruchomości (poprzez formalnoprawne ograniczenia prawa własności lub wykonania prawa własności) lecz nie ma dalszych konsekwencji – ochronie podlegają bowiem zasoby środowiska, które na gruncie ustawy będąc dobrem wspólnym i nadrzędnym wymagają ochrony, co zbiega się ze społecznym systemem wartości. W przypadku drugim, obszarów ograniczonego użytkowania oraz stref przemysłowych mamy do czynienia z naruszeniem standardów jakości środowiska. Występują zatem w takim wypadku zarówno ograniczenia w zakresie korzystania z nieruchomości lub ich części jak i ograniczenia w korzystaniu ze środowiska spowodowane emisją substancji i / lub energii, uznanych za niepożądane. Ograniczenia te mogą przyjmować zatem zarówno formę ograniczeń formalnoprawnych (sformułowanych odpowiednim aktem prawnym) jak i faktycznych.
W kontekście czynności rzeczoznawcy majątkowego ustawodawca przyjął zapisy, które wymagały od środowiska głębokiej refleksji. Po pierwsze w art. 132 i 133 stwierdził, że do żądań wykupu nieruchomości lub ich części w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, ale także do ustalenia wartości odszkodowań stosuje się odpowiednio zasady i tryb określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami (odpowiednie wartości ustalane są po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego). Po drugie, w art. 129 ustawodawca zakreślił 2 letni termin na dochodzenie roszczeń związanych z ograniczeniami powstałymi na gruncie ustawy. O ile w przypadkach formalnoprawnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości lub ich części termin ten może okazać się dla poszkodowanych wystarczającym, to w przypadku ograniczeń w korzystaniu ze środowiska jego okres w kontekście procesów społecznych oraz zachowań rynku może okazać się zbyt krótki. Środowisko rzeczoznawców majątkowych zostało zatem zmuszone do pilnych prac zmierzających do opracowania odpowiednich metodyk prognozowania wpływu niekorzystnych czynników środowiskowych na zmiany wartości nieruchomości w czasie.
Na postawie przedstawionego wyżej skrótowo, a szerzej w publikacji „Szkody na nieruchomościach w kontekście obszaru ograniczonego użytkowania” stanu faktycznego i prawnego podjęte zostały wysiłki mające na celu opracowanie prognozy zachowania rynku nieruchomości objętych obszarem ograniczonego użytkowania.
Zgodnie z zasadami postępowania podstawowe wysiłki skierowane zostały na pozyskanie oraz opracowanie literatury światowej dotyczącej problemu. W toku poszukiwań, zarówno dzięki publikacjom zamieszczonym w Internecie jak i kontaktom prywatnym i zawodowym wśród rzeczoznawców z Europy Zachodniej oraz Stanów Zjednoczonych i Kanady udało się pozyskać szereg publikacji związanych bezpośrednio z wpływem sąsiedztwa lotnisk (i hałasu generowanego przez operacje powietrzne) na wartość nieruchomości położonych w zasięgu ich oddziaływania. Omówienie tych publikacji mam nadzieję w niedługim czasie znaleźć można będzie na stronach internetowych.
Podczas opracowywania modelu grupa oparła się także na szczątkowych badaniach ankietowych obrazujących zarówno budżet czasu dziennego przeciętnego obywatela naszego kraju oraz wpływ hałasu na poszczególne czynności codzienne.
W oparciu o pozyskane dokumenty i opracowania oraz własne badania i ustalenia sparametryzowano przewidywaną wysokość utraty wartości nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania, co pozwoliło na wykonanie prognoz wartości.
Aktualnie, po upływie niemal dwóch lat od sporządzenia podstawowego modelu można stwierdzić, że udowodnił on swoją przydatność dla określonego celu. Obserwowane zachowania rynku w znacznej części odpowiadają przewidywaniom. Oczywistym jest, że konieczne są dalsze badania w tym zakresie prowadzone z zamiarem weryfikacji poprawności modelu.
Kończąc należy uznać, że rzeczoznawcy majątkowi dokonujący wnikliwych obserwacji rynku i jego zachowań, biorący pod uwagę szerokie doświadczenia własne oraz pochodzące z innych dziedzin nauki są w stanie tworzyć modele zachowań rynkowych pomocne w prognozowaniu przyszłych trendów. Oczywistym jest, że z uwagi na brak i niemożliwość istnienia w pełni zmatematyzowanego aparatu badawczego oraz społeczny charakter obserwowanych procesów tworzone modele nie zawsze będą w pełni zgodne z później obserwowanymi procesami faktycznymi. Pewność prognozowania jest w tej dziedzinie podobna do pewności w naukach społecznych i ekonomicznych, które wszak chętnie modelami się posługują.