W 2004 roku, na podstawie delegacji ustawowej z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami weszła w życie pierwsza wersja rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kilkukrotnie nowelizowane, czasem całkiem rozsądnie, innym razem nieudanie, nieodwołalnie straci moc najpóźniej 9 września 2023 roku. W Ministerstwie Rozwoju i Technologii powstał zatem projekt nowego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Uzasadnienie przygotowania projektu jest o tyle interesujące co dziwne. Autorzy w treści uzasadnienia piszą, że konieczność przygotowania nowego rozporządzenia powstała w związku „ze zmianami w obszarze wyceny nieruchomości wprowadzonymi w 2021 roku przepisami ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 1561), [a] obecne rozporządzenie na mocy art. 10 ust. 1 ww. nowelizacji ustawy zachowuje moc obowiązującą nie dłużej niż do dnia 9 września 2023 roku. W związku z powyższym do wskazanej daty niezbędne jest wydanie nowego rozporządzenia regulującego przedmiotowe zagadnienia.”. Podstawową zamianą, której dokonano w ustawie nowelizującej jest zmiana art. 159 ugn, to jest zmiana delegacji ustawowej do wydania rozporządzenia (poprzednio była to Rada Ministrów, obecnie Minister właściwy do spraw budownictwa), które określi „rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego”.
W powyższym kontekście bardziej prawdopodobną przyczyną zmian wydaje się ta opisana w dalszej części uzasadnienia, zgodnie z którą: „gruntowna analiza obowiązujących przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również przegląd aktualnego orzecznictwa oraz doktryny, a także dyskusje ze środowiskiem zawodowym rzeczoznawców majątkowych pozwoliły na zidentyfikowanie obszarów, które wymagają uregulowania bądź doprecyzowania, a także takich, które budzą rozbieżności interpretacyjne oraz trudności w stosowaniu w praktyce” co oznacza, że ministerstwo postanowiło ujednolicić metody wyceny zwłaszcza w tych obszarach, które wskutek działań niezależnych rzeczoznawców „wymykały się kontroli” przyprawiając o ból głowy urzędników.
Podstawą zawodu rzeczoznawcy majątkowego jest próba rzetelnego określenia wartości określonego prawa do nieruchomości; najczęściej prawa własności nieruchomości ale również prawa użytkowania wieczystego czy jakiegoś rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego. Wartość ta, naczęściej wartość rynkowa (kiedy tylko w ogóle możliwe jest jej ustalenie) bardzo często w znacznym stopniu wpływa na ustalenie finansowych konsekwencji związanych z posiadaniem lub ograniczeniem (pozbawieniem) prawa. Od ujawnionej operatem szacunkowym wartości nieruchomości zależy szereg opłat jakie obowiązany jest uiszczać jej właściciel, zależą rozliczenia pomiędzy stronami (np. współwłaścicielami), kwoty uzyskiwane za pozbawienie, ograniczenie lub ustanowienie praw na nieruchomościach; wartości te mają zatem przemożny wpływ na sytuację majątkową uprawnionych. Wiele obszarów szacowania wartości nieruchomości pomimo dość długiej już praktyki rzeczoznawców, nadal pozostaje dość prymitywna. W wielu wypadkach wartości ujawniane operatami szacunkowymi niewiele mają wspólnego z faktycznymi wartościami rynkowymi praw do nieruchomości i spowodowane jest to nie tylko ułomnościami warsztatowymi ale również obowiązującymi przepisami prawa. Przeważająca część wycen nieruchomości sporządzanych wedle utartych schematów absolutnie nie nadaje się dla celów biznesowych (inwestycyjnych, budżetowych).
Projektowane brzmienie rozporządzenia nie żadnego z powyższych problemów nie rozwiązuje. Przeciwnie – w wielu wypadkach zmian albo utrwala wątpliwe praktyki albo wprowadza kolejne, obok już istniejących, rozwiązania w znacznym stopniu ograniczające możliwości określania w operatach szacunkowych wartości możliwie najbliższych wartościom rynkowym.
