Wycena (nie tylko) dla zabezpieczenia wierzytelności

W dość odległych już czasach, 4 stycznia 2010 roku Minister Infrastruktury (aktualnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) wydał komunikat o uzgodnieniu ustalonego przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych pt. „wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. W ślad za uzgodnieniem standardu, który na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) stał się obowiązkowym do stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych wykonujących czynności zawodowe na terenie Polski poszedł cykl szkoleń prowadzonych wspólnie przez przedstawicieli Federacji oraz Związku Banków Polskich, które to instytucje w tworzeniu zapisów standardu miały swój niebagatelny udział.

Podobnie jak w przypadku zmian w zapisach Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; rwn) tak i po uzgodnieniu standardu głód wiedzy wśród rzeczoznawczej braci sprawił, że kilkoro szkoleniowców zawodowych oraz kilku doraźnych zyskało dodatkowe źródło przychodów z działalności dydaktycznej. Co więcej ponieważ w świat poszła plotka, iż tylko rzeczoznawcy wyedukowani w trakcie właściwych szkoleń dostąpią zaszczytu umieszczenia na „listach bankowych” (co część środowiska traktuje jako przepustkę do pisania operatów szacunkowych na potrzeby banków – czyli pod tak zwany kredyt) kolejka chętnych do odbycia kursu wydłużyła się znacznie.

Na „bankowe” szkolenie się nie wybrałem; jako że nie jestem wyceniaczem to i potrzebne mi nie jest a głoszone ex cathedra wyjaśnienia co autor (właściwie autorzy) mieli na myśli kiedy takie a nie inne zapisy w standardzie ustalali jakoś nie interesowało mnie nadmiernie. Faktem jest jednak, że skoro szkoleniowcami byli ci, którzy zapisy komponowali to może warto byłoby jednak posłuchać o motywach, które pisarzom przyświecały. Cena jednak zaporowa a przydatność znajomości zasad standardu bankowego w pracy polegającej na prowadzeniu sporów o wartość nieruchomości jest mniej więcej taka, jak przydatność operatu szacunkowego w procedurze udzielania kredytu – nikt się o wartość określoną operatem bankowym jeszcze nie spiera (jeszcze, bo pewnie taki czas przyjedzie, ale wówczas pełnomocnikami rzeczoznawców będą mogli być wyłącznie adwokaci i to tacy z praktyką w sprawach karnych) bo żadnej ze stron umowy kredytowej na prawdziwej wartości przedmiotu zabezpieczenia nie zależy.

Jest jednak w standardzie bankowym pewne sformułowanie, które i w postępowaniach administracyjnych opartych o wartość nieruchomości może okazać się przydatne. Punkt 1.1 standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych pt. „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” mówi: „Standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe”. Spotykamy tutaj dwie niespodzianki. Pierwsza jest taka, że standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności. Niby nic, ale moim (i nie tylko moim) zdaniem niemal każda nieruchomość, która posiada wartość rynkową albo jest albo przynajmniej może być obciążona owym ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, czyli hipoteką na przykład. Skoro standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona, to znaczy mniej więcej tyle, że standard stosuje się zawsze ilekroć dokonuje się oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dla jakiegokolwiek celu. Teoretycznie tytuł standardu mówi, że dotyczy on szacowania wartości nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności ale … o tym za chwilkę. Za tego typu interpretacją przemawia również użyte w treści punktu 1.1 standardu sformułowanie „ w szczególności” – nie mieli zatem autorzy zapisu na myśli wyłącznie banków, instytucji finansowych czy innych kredytowych ale rozszerzyli zakres stosowania na wszystkie sytuacje, kiedy nieruchomość jest lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym wymieniając tylko przykładowo banki, instytucje kredytowe lub finansowe.

Drugą z niespodzianek jest zapis art. 147 ugn, który dopuszcza rozłożenie na roczne raty płatności opłaty adiacenckiej. W przypadku takim należność jednostki samorządu terytorialnego podlega zabezpieczeniu poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Mamy zatem w postępowaniu administracyjnym do czynienia z sytuacją, w której należność publicznoprawna jest zabezpieczana poprzez ustanowienie na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego zabezpieczającego wierzytelność gminy.

W kontekście brzmienia punktu 1.1 standardu okazuje się, że bezwzględnie (moim ale nie tylko moim zdaniem) należy stosować jego postanowienia również i w tym wypadku, to jest w toku sporządzania wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej.

Czy aby autorzy ustalający zapisy standardu na pewno wiedzą, co zrobili? I czy faktycznie postanowienia standardu należy stosować zawsze w takich przypadkach, kiedy nieruchomość jest lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności? Pytanie pierwsze pozostaje bez odpowiedzi, na pytanie drugie wkrótce już będzie musiał odpowiedzieć jeden z Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Postaram się podzielić wynikiem tego rozstrzygnięcia.