Hipoteka a wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 244 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którą na podstawie ust. 2 tego samego artykułu regulują przepisy odrębne. Zgodnie zaś z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 2982 roku o księgach wieczystych i hipotece ( tekst jednolity z dnia 11 października 2001 r. Dz .U. Nr 124, poz. 1361) „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

W środowisku rzeczoznawców majątkowych do dnia dzisiejszego dominuje pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości a może co najwyżej wpływać na sposób zapłaty ceny. Prawdopodobnie w swym rozumowaniu rzeczoznawcy opierają się na dwóch przesłankach, których spełnienie rzeczywiście może prowadzić do takiego wniosku. Pierwszą z przesłanek jest to, że wartość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką jest zawsze niższa niż wartość rynkowa (liczona z pominięciem tego zobowiązania) nieruchomości obciążonej. Drugą z przesłanek jest to, że faktycznie nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką w większości spotykanych przez rzeczoznawców majątkowych stanów faktycznych wiąże się ze spłatą zobowiązania zabezpieczonego hipoteką pierwotną i ewentualnym ustanowieniem nowego zabezpieczenia hipotecznego.

Pierwsza z przesłanek jest często prawdziwa choć nie zawsze. Bywa, że wartość rynkowa nieruchomości liczona z pominięciem obciążającego jej właściciela zobowiązania jest niższa niźli to zobowiązanie. Sądzę, że wielu z czytelników tego bloga miało do czynienia z niejednym takim przypadkiem zwłaszcza wówczas kiedy nieruchomość była obciążana hipoteką przymusową ustanawianą na rzecz Skarbu Państwa bądź innego podmiotu publicznego.

Druga z przesłanek jest zwykle fałszywa czego zdają się nie zauważać rzeczoznawcy majątkowi. W najbardziej typowych sytuacjach, z którymi mają do czynienia rzeczoznawcy dochodzi do zbycia nieruchomości na której ciąży hipoteka lecz zobowiązanie z nią związane jest spłacane z ceny nabycia a wcześniej przygotowana dokumentacja faktycznie likwiduje pierwotną hipotekę i ewentualnie ustanawia nową na pokrycie innego zobowiązania ciążącego na nabywcy nieruchomości. Mamy zatem w takich sytuacjach faktycznie do czynienie z transakcją nieruchomością nieobciążoną hipoteką.

Czy zatem hipoteka wpływa na wartość nieruchomości? Moim zdaniem w sposób oczywisty tak pod warunkiem oczywiście, że nieruchomość faktycznie jest nabywana z obciążeniem hipotecznym. W materii ustalania liczbowego wymiaru takiego wpływu rzeczoznawcy majątkowi powoli lecz systematycznie czynią drobne postępy; należy dodać, że czynią je ci z nich, którzy faktycznie badają rynek i operując na prawdziwych danych starają się wyjaśnić ich zmienność.

Na koniec dodam jeszcze, że prawdziwym testem, nie tylko dla rzeczoznawców zresztą będzie nowa ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Projekt przewiduje ustanowienie hipotek przymusowych obciążających nieruchomości podlegające przekształceniom własnościowym. Z duża niecierpliwością oczekuję kiedy ktoś wreszcie zauważy, że projekt którego pomysłodawcy „czynią dobro i sprawiedliwość” niesie za sobą ogromne zagrożenie dla przedsiębiorstw, banków oraz budżetów (państwa i jednostek samorządu terytorialnego).