Podejście porównawcze – wycena czy wróżba?

Wycena wartości prawa własności lokalu mieszkalnego należy chyba do najprostszych zadań rzeczoznawcy majątkowego. Obrót prawami tego rodzaju jest częsty, a transakcje występują obficie. Znaczna jest również ilość danych jakimi może dysponować w trakcie sporządzania takiej wyceny rzeczoznawca majątkowych; tylko od pracowitości i dobrych kontaktów zależy czy opis nieruchomości szacowanej oraz opisy nieruchomości porównawczych sporządzone zostaną rzetelnie w oparciu o całość posiadanych i możliwych do zgromadzenia danych.

Najczęściej stosowanym w takich przypadkach sposobem dokonania oszacowania jest zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Oczywiście warunkiem zastosowania tego sposobu szacowania jest znajomość rynku oraz przynajmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej, których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z reguły rzeczoznawcy majątkowi realizując oszacowania w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej przyjmują z rynku właściwego z uwagi na położenie nieruchomości szacowanej kilkanaście (dwanaście!) transakcji nieruchomościami podobnymi i na podstawie szczupłych danych na ten temat dokonują „procesu oszacowania wartości nieruchomości”. Jak to wygląda?

Załóżmy, że rzeczoznawca zebrał bazę danych transakcyjnych obejmującą około 50 transakcji lokalami mieszkalnymi. Ponieważ rzeczoznawca pozyskuje dane transakcyjne już po zawarciu transakcji, nie śledząc ofert, ogłoszeń, zdarzeń na rynku to zwykle dysponuje jedynie datą zawarcia transakcji, ceną transakcji, powierzchnią lokalu (czasem niepewną) oraz bardzo rzadko opisem stanu lokalu (ilość pokoi, liczba pomieszczeń, pomieszczenia przynależne, piętro, stan techniczny lokalu i budynku) a i to część tych informacji jest mało wiarygodna. Rzeczoznawca jednak zwykle jest, jak sam o sobie mówi osobą doświadczoną, posiadającą stosowne uprawnienia państwowe oraz ukończone kursy i szkolenia a często jest również członkiem stowarzyszenia rzeczoznawców i może pochwalić się dodatkowymi tytułami zawodowymi. Ciekawe, że żaden niemal ze znanych mi rzeczoznawców majątkowych nie chwali się dobrą znajomością określonego rynku nieruchomości, publikacjami analitycznymi w zakresie obserwacji tego rynku czy choćby długoletnim uczestnictwem w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca ma jednak doświadczenie i kiedy dokona oględzin przedmiotu oszacowania (czasem za pośrednictwem zdjęć satelitarnych udostępnionych na Google Maps) wie na jakim poziomie powinna zostać ustalona wartość nieruchomości. Jeśli zebrana przezeń baza transakcji zawiera rekordy cen od poziomu 3,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy do poziomu 10 tysięcy za metr kwadratowy, a z doświadczenia oraz oględzin wynika, że lokal powinien być wart coś koło 6 tysięcy za metr kwadratowy wówczas rzeczoznawca z bazy wybierze dwanaście transakcji nieruchomościami o cenach zbliżonych do 6 tysięcy za metr kwadratowy i na nich budował będzie dalszą procedurę szacowania.

Załóżmy, że wybrane przez rzeczoznawcę transakcje są następujące (w tysiącach złotych za metr kwadratowy): 4,8, 5,2, 5,4, 5,8, 6,0, 6,2, 6,4, 6,6, 6,8, 7,0, 7,1, 7,2. Mamy dwanaście sztuk. Różnica pomiędzy ceną jednostkową najniższą a najwyższą wynosi 2,4 tysiąca złotych. Teraz, dla precyzyjnego ustalenia wartości (czytaj: uwiarygodnienia wyniku oszacowania) rzeczoznawca wprowadza tak zwane poprawki korygujące, których kwota równa jest różnicy cen czyli 2,4 tysiąca złotych. Jak łatwo zgadnąć wynik oszacowania w zależności od zastosowanych przez rzeczoznawcę poprawek równie dobrze może osiągnąć 4,8 tysiąca za metr jak 7,2 tysiąca za metr. Oczywiście oszacowany wynik wyjdzie gdzieś bliżej wartości średniej ale nic nie stoi na przeszkodzie aby osiągnął minimum lub maksimum. Co więcej metodyka szacowania tak, jak to opisano w powyższym przypadku z bardzo niejasnych powodów nakazuje przyjmowanie do porównań kilkunastu transakcji. Skoro jednak jedyna wartość jaką z tych transakcji liczy rzeczoznawca to różnica cmin – cmax to niezależnie od tego, co znajdzie się w „środku stawki” różnica ta będzie stała. Po co zatem kilkanaście? Nie wystarczą dwie?

Dlaczego o tym piszę? Czytając operaty szacunkowe oparte o powyżej opisaną metodę zawsze mam wrażenie, że rzeczoznawca najpierw wiedział, co ma wyjść a potem już sobie liczby do przewidywanego i oczekiwanego wyniku dopasował. Dowieść takiego działania nie jest łatwo a to zadanie kluczowe jeśli sprawa toczy się przed organem administracji publicznej i dotyczy często dużych kwot odszkodowania lub opłaty (adiacenckiej, planistycznej czy rocznej). Dodatkowo Sejm pracuje nad ustawą dopuszczającą sprzedaż lokali z zasobów TBS za ceny nie niższe niż ich wartość rynkowa. Strzeżcie się najemcy.