Można by powiedzieć, że ponownie na temat szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych dyskutuje grupa urzędników i prawników, którzy powiedzmy szczerze na temat określania wartości wiedzą niewiele. Można by wytknąć ustawodawcy, że mimo ustawowego stworzenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego rzeczony ustawodawca powołany przez siebie zawód oraz tych, którzy go wykonują ma „w głębokim poważaniu” skoro nie dość, że rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przygotował w sposób delikatnie mówiąc nieporządny to próbuje mocą stanowionego przepisu prawa zadekretować wartość rynkową określonego ograniczonego prawa rzeczowego ( nie pierwszy raz zresztą i pewnie nie ostatni). Prawdą jest, że autorzy projektowanych zmian nie wspominają wprost o wartości rynkowej i być może czynią to zasadnie z głębokim namysłem, jednak w kontekście już obowiązujących regulacji prawnych (w tym standardu wyceny nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności) śmiem w owo głębokie przemyślenie problemu wątpić. Kiedy mowa o wartości nieruchomości zwykle rozumie się pod tym pojęciem wartość rynkową prawa własności lub innego prawa do nieruchomości (głównie użytkowania wieczystego). Kiedy przedmiotem szacowania jest wartość służebności trudno mówić o wartości rynkowej tego prawa w ścisłym sensie a proponowane regulacje wskazują, że właśnie wartością rynkową pragną posługiwać się autorzy zmian.
Wydaje się jednak, że powyższe narzekania są nieuprawnione. Rozporządzenie w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego przygotowane zostało ponoć (opowieści na ten temat znam wyłącznie z drugiej ręki) we współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi, fachowcami w poszczególnych dziedzinach wyceny. Również wspomniany standard wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności powstawał pod skrzydłami Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Stwierdzić zatem należy, że ustawodawca w swych pracach kieruje się rozeznaniem rzeczoznawców majątkowych, z którymi jak należy podejrzewać utrzymuje bliski kontakt. Pytanie o kryteria doboru tych a nie innych rzeczoznawców pozostawię bez odpowiedzi, dość wspomnieć, że być może Ci, z którymi zmiany są konsultowane starają się być słyszani.
W przedstawionych w cytowanej notatce informacjach na temat metod szacowania odszkodowań z tytułu ustanowienia służebności przesyłu również widać wpływ określonej szkoły wyceny. Autor notatki wyraźnie wszak mówi, ze zgodnie z projektem w pierwszej kolejności powinny być brane pod uwagę wynagrodzenia ustalane w umowach za podobne obciążenia a dopiero gdy takich danych brak biegły powinien kierować się obniżeniem użyteczności lub obniżeniem wartości nieruchomości.
W tym miejscu należy stwierdzić, posługując się nie wydumaną regułą lecz praktycznym doświadczeniem z reprezentacji konkretnych klientów w negocjacjach z inwestorami sieci przesyłowych (to wszak jedna z głównych specjalności naszej Kancelarii), że takie podejście do tematu na kilometr śmierdzi piramidalną bzdurą, że pomysł wyszedł spod ręki kogoś, kto niewiele wie na temat rokowań i procesu zawierania umów o ustanowienie służebności przesyłu.
Po pierwsze autor notatki wskazuje, że przyjmować należy wynagrodzenia ustalane w umowach za podobne obciążenia. Spieszę donieść, że żaden z rzeczoznawców majątkowych, pomijając tych, którzy w procesach negocjacyjnych biorą bezpośredni udział, nie uzyska dostępu do tego rodzaju danych, a nawet jeśli pozyska na ten temat jakieś szczątkowe informacje braknie mu dokumentów na poparcie przyjmowanych wartości. Tak ulubione przez rzeczoznawców jako źródła danych akty notarialne nie niosą w tym zakresie żadnych istotnych informacji. Wszystko, co strony w zakresie ustanowienia służebności uzgadniają zawarte jest w odrębnych umowach cywilnych, opisujących nie tylko wysokość wynagrodzenia i odszkodowania ale również szereg dodatkowych ustaleń i uzgodnień.
Po drugie zwykle jest tak, że inwestor w pierwszym etapie rokowań proponuje odszkodowanie równe wysokości opisanej przez rzeczoznawcę majątkowego w specjalnie dla tego celu sporządzonym operacie szacunkowym. Nie muszę dodawać, że wartość ta jawi się właścicielom nieruchomości jako dalece niezadowalająca. Pomysł na metodykę obliczeń we wspomnianych operatach opiera się właśnie na obniżeniu wartości nieruchomości.
Pominąć wypada w tym miejscu fakt głębokiej niesłuszności proponowanego rozwiązania. Pamiętać trzeba, że przedmiotem szacowania jest wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego, którego trwanie przynajmniej z punktu widzenia właściciela nieruchomości jest wieczne oraz odszkodowania z tego tytułu. Rzeczoznawcy stosujący proponowaną w projektowanej noweli metodykę sprowadzają oszacowanie wartości służebności wyłącznie do kwestii odszkodowawczych gubiąc gdzieś po drodze istotny element urynkowienia kwoty o wysokość wynagrodzenia. Wszak właściciel nieruchomości, któremu proponuje się zbycie części praw rzadko tylko zadowoli się ekwiwalentem prawa w gotówce (zakładając oczywiście, że to, co wynika z rzeczoznawczych obliczeń faktycznie jest zbieżne z wartością przedmiotu oszacowania); trzeba tego właściciela jakoś zachęcić i przekonać; inaczej mówiąc musi w dokonanej czynności widzieć interes ekonomiczny.
Również i ta część metodyki, która sprowadza się do obliczenia należnego odszkodowania jest z powodów fundamentalnych błędna. Proponowane na szkoleniach i sympozjach zasady obliczania wartości ograniczonych praw rzeczowych nie opierają się na twardych danych rynkowych ani na wartościach z tych danych wyprowadzonych. Pomiędzy abstrakcyjne oznaczenia wzorów matematycznych wkradają się stosunkowo często równie a może i bardziej abstrakcyjne współczynniki i korektory, teoretycznie stanowiące kwintesencję rzeczoznawczej wiedzy i doświadczenia a faktycznie wsparte na datach z zeszłego roku pomnożonych przez ilość kropli na centymetr kwadratowy. Każdy, kto kiedykolwiek analizował matematyczną formułę obliczania wartości ograniczonego prawa rzeczowego wie o czym mowa. Arbitralnie przyjmowane wartości współczynników nie mogą zastąpić doświadczeń rynkowych, te jednak można zdobyć wyłącznie operując na żywym organizmie w trakcie długotrwałych rokowań.
Mamy zatem w przywołanej notatce wewnętrzną, nieusuwalną sprzeczność, której nie widzi nie tylko ten, kto z wyceną nieruchomości nie ma praktycznie do czynienia ale również część rzeczoznawczego środowiska. I tak, choć niby konsultacje i rozmowy trwają to jakby ich nie było. Nihil novi? A gdzie tam.
