Na poniedziałkowej konferencji prasowej (12.07.2021) minister Marcin Horała przedstawił zamierzenia rządu w zakresie zmiany zasad ustalania wysokości odszkodowań z tytułu wywłaszczenia praw do nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji celu publicznego. Samego projektu ustawy lub założeń na stronach RCL jeszcze nie ma zatem o szczegółowych rozwiązaniach mówić trudno, ale warto zwrócić uwagę na kilka drobnych szczegółów. Wspomnieć również wypada, że Pan minister jest także pełnomocnikiem rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego, co w kontekście zapowiadanych zmian ma niejakie znaczenie, ponieważ – jak się wydaje – to właśnie wywłaszczenia na cele budowy lotniska i inwestycji z nim powiązanych dotyczyły będą w najbliższym czasie najszerszej grupy właścicieli nieruchomości.
Podstawowe zapowiadane zmiany to ustalanie odszkodowań na podstawie wartości nieruchomości wywłaszczanych (z pominięciem zasady korzyści), dodatkowe premie dla właścicieli nieruchomości zamieszkanych, rolnych oraz takich, które służą działalności gospodarczej a także możliwość składania roszczeń w postępowaniach cywilnych w sytuacjach, kiedy w ocenie wywłaszczonego ustalona w postępowaniu administracyjnym wysokość odszkodowania nie zaspokoiła wszelkich roszczeń związanych z utratą praw do nieruchomości oraz koniecznością zmiany miejsca zamieszkania lub prowadzenia działalności.
Jak już wspomniałem szczegółów brak zatem o szczegółach przyjdzie czas porozmawiać kiedy pojawią się odpowiednie dokumenty. Już teraz jednak warto zwrócić uwagę na kilka aspektów, o których w toku konferencji nie wspomniano.
Pierwszym jest tryb postępowań wywłaszczeniowych i odszkodowawczych, który należałoby w toku zmian zmodyfikować w ten sposób, aby podmiot wywłaszczany dysponował kwotą odszkodowania na tyle wcześnie, aby miał możliwość nabycia innej nieruchomości, która stanie się jego miejscem zamieszkania lub prowadzenia działalności jeszcze przed koniecznością wydania nieruchomości wywłaszczonej. Obecnie niestety najczęściej jest tak, że wypłata odszkodowania następuje wiele miesięcy a nawet lat po przejęciu przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego praw do nieruchomości.
Drugim jest określenie przedmiotu wywłaszczenia w taki sposób, aby podmiot pozbawiany praw do nieruchomości miał faktyczną możliwość zorganizowania na nowo miejsca zamieszkania czy prowadzenia działalności. Z praktyki znam przypadki, kiedy z dużych gospodarstw rolnych wywłaszczano na budowę drogi niewielki fragment lecz odbywało się to w taki sposób, że pomiędzy znacznie większą częścią pól uprawnych a budynkami gospodarczymi przebiegała trasa ekspresowa a droga i czas dojazdu maszynami rolnymi wydłużały się wielokrotnie. W skrajnym przypadku wywłaszczono nieruchomość należącą do przedsiębiorcy w taki sposób, że droga przebiegała pomiędzy placami magazynowymi a budynkami produkcyjnymi.
Trzecim jest ujednolicenie zasad opodatkowania zwłaszcza w zakresie podatku od towarów i usług. Zważywszy na fakt, że część podmiotów wywłaszczanych jest aktywnymi płatnikami tego podatku, a na potrzeby określenia wartości nieruchomości dla celów wywłaszczenia powoływani biegli – rzeczoznawcy majątkowi najczęściej określają wartości netto nieruchomości (bez podatku od towarów i usług) obowiązek zapłaty tego podatku stanowi zawsze przedmiot sporu pomiędzy wywłaszczonym a organami skarbowymi.
Wreszcie czwartym, choć nie najmniej ważnym aspektem postępowań odszkodowawczych są szczegółowe regulacje w zakresie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania odbywało się będzie na podstawie sporządzonego przez powołanego biegłego – rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego należy uważnie przyglądać się temu, w jaki sposób uregulowane zostaną zasady szacowania wartości nieruchomości. W odpowiednim rozporządzeniu już dzisiaj nie brakuje takich zapisów, które wprost sprzeciwiają się postanowieniom ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli ustawodawca zechce nieco zaoszczędzić na odszkodowaniach, to prawdopodobnie dokona takich zmian w zasadach wyceny, które ciężar odpowiedzialności przeniosą z organu administracji na biegłego.
