Rząd a wraz z nim sejmowa większość z uporem godnym lepszej sprawy zmagają się z użytkowaniem wieczystym jako formą władania gruntem. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, pod numerem UD 257, pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, zgodnie z którym użytkowanie wieczyste ustanowione na cele inne niż mieszkaniowe ma zniknąć z obowiązującego porządku prawnego podobnie, jak miało to miejsce w przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe na skutek działania ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Argumentacja pomysłodawców od lat prowadzona jest wedle tej samej melodii zatem nie byłoby może sensu po raz kolejny jej przytaczać, gdyby nie fakt, że zawiera ona sporo twierdzeń, które prawdziwe są tylko częściowo.
Pomysłodawcy stwierdzają, że projekt jest odpowiedzią na rosnące zainteresowanie użytkowników wieczystych nabywaniem prawa własności nieruchomości w miejsce posiadanego przez nich prawa użytkowania wieczystego. Z pewnością projekt, jeśli zostanie przygotowany i uchwalony zgodnie z założeniami ułatwi tym, którzy zbiegają o przekształcenie, nabycie prawa własności. Szkopuł w tym, że to, co dla jednych będzie ułatwieniem dla innych, zgodnie z projektem, stanie się nakazem, nie zawsze zgodnym z przygotowanymi projektami inwestycyjnymi. Obok bowiem tych, którzy nabywają prawo użytkowania wieczystego na rynku wtórnym za ceny mocno zbliżone do cen prawa własności, istnieją również tacy, którzy zawierają z jednostkami samorządu terytorialnego umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zobowiązując się do uiszczenia opłaty pierwszej, nie wyższej niż 25 % ceny oraz opłat rocznych, których stawka procentowa zależna jest od celu, na jaki nieruchomość jest oddawana. Oznacza to nie mniej ni więcej tyle, że za prawo realizacji zamierzenia na cudzym gruncie użytkownik wieczysty płaci jako opłatę pierwszą część wartości tego gruntu oraz zobowiązuje się do wnoszenia opłat rocznych w określonej wysokości. Być może, w przypadku zamierzeń stricte komercyjnych zmianę taką można ująć w programach i prognozach finansowych, pamiętać jednak wypada, że grunty oddawane są w użytkowanie wieczyste również na cele inne niż komercyjne (np. działalność charytatywną, opiekuńczą, wychowawczą, leczniczą, naukową, kulturalną czy wreszcie turystyczną).
Po wtóre już w obecnym brzmieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje, w art. 32 ugn, zapis umożliwiający sprzedaż nieruchomości użytkowanej wieczyście jej użytkownikowi wieczystemu. Pomimo jednak konkretnego i jasnego w treści zapisu ustawowego, nabycie prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa w miejsce posiadanego prawa użytkowania wieczystego nie jest proste z uwagi na … systematyczne sprzeciwy wojewodów, którzy zgodnie z treścią art. 32 ust. 1a muszą na taką sprzedaż wyrazić zgodę. Wydaje się zatem, że rząd, któremu wojewodowie podlegają z jednej strony znacząco ogranicza nabywanie prawa własności nieruchomości a drugiej głośno prawi o utrudnieniach z nabywaniem związanych.
Po trzecie pomysłodawcy powołują się na zastrzeżenia Komisji Europejskiej wobec odpłatności za nabycie prawa własności w miejsce posiadanego prawa użytkowania wieczystego a ustanowione art. 69 ugn, zgodnie z którym, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Zastrzeżenia formułowane są na gruncie dozwolonych limitów pomocy publicznej, które, w znacznej większości przypadków, miałyby być przekraczane w ramach realizowanych zmian. Faktycznie istnieje pewien problem jednak umiejscowiony jest on w zupełnie innym miejscu niż wynikałoby to z twierdzeń pomysłodawców. Należy podkreślić, że przed nabyciem przez użytkownika wieczystego prawa własności w miejsce posiadanego prawa użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty posiada bardzo zbliżone do własności prawo do gruntu, z którego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, może korzystać z wyłączeniem innych osób a także w tych samych granicach może swoim prawem rozporządzać Prawdą jest, że użytkowanie wieczyste jest jednocześnie prawem czasowym, jednak, zgodnie z art. 236 § 2 KC, w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu a odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Innymi słowy użytkownik wieczysty posiada porównywalne z prawem własności prawo do gruntu o znacznej stabilności i w perspektywie inwestycyjnej 99 czy nawet 40 lat, w obliczu obligatoryjnej niemalże zgody na przedłużenie trwania umowy oraz wobec obowiązku odszkodowawczego polegającego na nabyciu własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie przez użytkownika wieczystego w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, może spodziewać się dalszego jego trwania. Prawo to, z uwagi na jego zbywalność bez ograniczeń, ma również określoną wartość rynkową a jak to wynika z badań rynkowych, w znacznej większości przypadków, nie odbiega ona znacząco, pomimo związanego z nim obowiązku wnoszenia opłat rocznych, od wartości prawa własności. I tutaj jak się wydaje leży problem zasadniczy. Gdyby rząd rzetelnie podszedł do problemu zaliczenia na poczet ceny nabycia prawa własności wartości posiadanego prawa mogłoby okazać się, że rozliczenia użytkownika wieczystego z właścicielem nie są dla tego pierwszego dotkliwe a właściciel nie uzyskuje kwot znaczących. Wobec powyższego korzystniej, z punktu widzenia właściciela jest twierdzić, że ceną nabycia prawa ma być wartość rynkowa prawa własności rozłożona w czasie a opłaty roczne muszą być waloryzowane. W ten sposób zmniejszenie przychodów budżetów oddalone zostaje w czasie na przynajmniej 33 lata gdyż w przypadku podmiotów prawnych nie przewiduje się bonifikat jak to miało miejsce w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
Wydaje się, że chęć likwidacji prawa użytkowania wieczystego ma czysto ideologiczne podłoże. Prawo użytkowania wieczystego zostało wprowadzone w 1961 roku i zastąpiło wcześniejsze prawo zabudowy. Jego celem miała być zasadniczo ochrona własności państwowej. Jako takie postrzegane jest jako relikt czasów słusznie minionych stąd nie cichną głosy domagające się jego likwidacji. Obecnie prawo to zmieniło charakter i służy przede wszystkim stabilizacji dochodów własnych gmin a także, w niektórych przypadkach, służy jako instrument planowania przestrzennego. Można oczywiście dyskutować o tym, czy Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego powinny posiadać nieruchomości przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste i czerpać z tego tytułu określone dochody ale warto byłoby dyskutować o tym jasno i bez chowania się za enigmatycznymi dość i jak zawsze niejednolitymi głosami przedsiębiorców, kłopotami z poborem opłat czy wreszcie niepewnością.
