Kilka dni temu na witrynie GDDKiA pojawił się artykuł pt. „Jak przebiega proces ustalania i wypłaty odszkodowań za nieruchomości przejęte pod budowę dróg krajowych”,  w którym Autorzy opisali większość aspektów tytułowego zagadnienia, choć tu i ówdzie, jak sądzę korzystając z doświadczeń praktyki a nie nakazów powszechnie obowiązującego prawa, uchylili rąbka tajemnicy, która dla wszystkich zaangażowanych wprawdzie nie jest niczym niezwykłym, ale właścicielom nieruchomości wywłaszczonych spędza sen z powiek. W artykule znalazło się między innymi takie stwierdzenie: „Procedura ustalenia wysokości odszkodowania przez wojewodę może trwać nawet kilka miesięcy, co związane jest m.in. z tym, że każda nieruchomość musi być wyceniona indywidualnie.”. Znalazło się pomimo brzmienia art. 12 ust. 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. z dnia 15 lipca 2020, Dz. U. z 2020 r. poz. 1363; dalej specustawa drogowa), który to przepis mówi, że „decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.” oraz pomimo brzmienia art. 12 ust. 4g tej samej ustawy, w świetle którego „jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.”. Wprawdzie 60 dni to niemal dwa miesiące a zatem kilka miesięcy, ale z lupą szukać tego, kto uzyskał decyzję o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w ustawowym terminie. Znacznie jednak ciekawsze od tego, co w artykule się znalazło jest to, o czym w artykule Autorzy nie wspomnieli; pewnie z braku miejsca. Ponieważ jednak, jak to wynika udostępnionych przez GDDKiA danych zaktualizowanych na dzień 23 kwietnia 2021 roku nowe drogi i to nie tylko takie o znaczeniu lokalnym długo jeszcze będą budowane a co za tym idzie Skarb Państwa będzie nabywał niezbędne dla ich realizacji nieruchomości w drodze wywłaszczeń, kilku przemilczanym zagadnieniom warto się przyjrzeć. 

Wysokość odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nieruchomości lub jej części w stosunku do której wydano decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustala w drodze decyzji ten sam organ, który wydał decyzję o zezwoleniu (art. 12 ust. 4a specustawy), przy czym wysokość tę ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy). Art. 12 ust. 5 specustawy wskazuje, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Art. 18 specustawy reguluje kilka kwestii szczegółowych, między innymi sposób postępowania w sytuacji, kiedy na nieruchomościach ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe (w tym interesujące zastrzeżenie iż suma wysokości odszkodowania przysługującemu dotychczasowemu właścicielowi i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych nie może przekroczyć wartości nieruchomości – art. 18 ust. 1b), sposób wypłaty odszkodowań należnych właścicielom nieruchomości obciążonych hipoteką (art. 18 ust. 1c), powiększanie odszkodowań z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości oraz odszkodowań za nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi (art. 18 ust. 1e i 1f), problematykę odszkodowań należnych działkowcom oraz stowarzyszeniom ogrodowym (art. 18 ust. 1g) a także sposób waloryzacji wypłacanych odszkodowań (art. 18 ust. 3). Generalnie zatem sposób ustalania wysokości odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości na potrzeby realizacji dróg publicznych regulowany jest postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

W kontekście ustalenia wysokości odszkodowań za grunty przejęte z mocy prawa pod budowę nowych dróg publicznych interesujący jest rozdział 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 21 października 2020 roku, Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; dalej ugn) – odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z brzmieniem art. 130 ust. 2 ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości natomiast w świetle art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 (który mówi o dopuszczalności określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości w sytuacji kiedy nie można określić jej wartości rynkowej) wartość rynkowa nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, natomiast jeśli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wówczas, w świetle art. 134 ust. 4 ugn, wartość tę określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Oznacza to, że w myśl zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy występujący w toku postępowania jako biegły ma obowiązek faktycznie ustalić dwie wartości nieruchomości: jedną wynikającą z aktualnego sposobu użytkowania i drugą z uwzględnieniem sposobu użytkowania zgodnego z celem wywłaszczenia a następnie w wyniku oszacowania podać tę wartość, która jest wyższa, gdyż w świetle art. 134 ust. 4 nie odszkodowanie a wartość nieruchomości ustala się w oparciu o ten sposób użytkowania, który skutkuje jej wyższą wartością. Odpowiedzialność w tym zakresie nałożył ustawodawca na biegłego choć w toku postępowania administracyjnego organ prowadzący postępowanie zobowiązany jest przeanalizować całokształt materiału dowodowego i na jego podstawie wydać decyzję. 

Wszystko byłoby jasne i w przypadku, kiedy biegły w toku postępowania wskazałby dwie wartości  nieruchomości, nie budziłoby wątpliwości, gdyby nie sposób w jaki prawodawca, na podstawie delegacji z art. 159 ugn, sformułował zapisy § 36 rozporządzania Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. z dnia 3 marca 2021 roku, Dz. U. z 2021 poz. 555; dalej rwn). Zgodnie z § 36 ust. 1 rwn wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji, czyli bez wyrażonej art. 134 ust. 4 ugn tak zwanej „zasady korzyści”.  Art. 154 ugn wskazuje rzeczoznawcom majątkowym (w mojej ocenie wyjątkowo niefortunnie, ale to temat na inny artykuł) sposób postępowania w zakresie ustalania przeznaczenia nieruchomości nakazując, aby w toku szacowania przeznaczenie ustalone zostało na podstawie planu miejscowego, w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy a w przypadku braku studium i decyzji, na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Przytoczonym przepisem zatem, ustanowionym na podstawie delegacji z ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawodawca zabrania rzeczoznawcy majątkowemu stosowania jednego z przepisów tejże ustawy. Jednocześnie sposób wyceny oparty o zasadę korzyści przeformułowuje wskazując w treści § 36 ust. 3 pkt. 1, iż w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 

Teoria może być nieco zawiła, praktyka jest bezlitosna dla byłych właścicieli nieruchomości. Cóż zatem oznaczają w praktyce ustanowione zasady?  Załóżmy, że decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeszła na własność Skarbu Państwa nieruchomości przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod uprawy rolne lub taka, dla której wprawdzie planu miejscowego nie sporządzono, ale jest użytkowana rolniczo. Wartość gruntów rolnych na terenie inwestycji wynosi około 60 tysięcy złotych za hektar czyli około 6 złotych za metr kwadratowy. Obszar wywłaszczenia to, jedynie przykładowo i dla uproszczenia rachunków, 10.000 metrów kwadratowych. Jednocześnie wartość gruntów o przeznaczeniu drogowym na terenie inwestycji wynosi, ponownie dla prostoty obliczeń 30 złotych za metr kwadratowy. Powołany biegły dokonując oszacowania zgodnie z zasadami ujętymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami określiłby wartość terenu wywłaszczonego jako gruntów rolnych, zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, na kwotę 60 tysięcy złotych a wartość tych samych terenów wywłaszczonych z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z ustaleń decyzji (grunty pod drogi zgodnie z art. 134 ust. 4 ugn) na kwotę 300.000 zł. Różnica wartości jak łatwo policzyć wynosi 240.000 zł. Kiedy jednak rzeczoznawca, nie chcąc narażać się na spotkania w komisji dyscyplinarnej, zastosuje postanowienia rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, określi wartość ponownie na kwotę 60.000 zł i ewentualnie, zgodnie z dyspozycją z § 36 ust. 3 pkt. 1, powiększy ją o nie więcej niż 50 % to jest do kwoty maksymalnej 90.000 zł. Również w tym przypadku różnica w wycenie będzie bardzo duża i wyniesie 210.000 zł. 

Stanowisko Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, która neguje każdy operat szacunkowy stosujący wprost zasadę korzyści z ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia przepisów zawartych w rozporządzeniu wspierane jest przez sądownictwo administracyjne. Sądy argumentują, iż prawodawca na podstawie delegacji ustawowej z ugn, miał prawo w taki sposób ukształtować zasady wyceny  dla konkretnego celu, jak zrobił to § 36 rozporządzenia. Nie wydaje się, aby sądy nie dostrzegały sprzeczności pomiędzy wyższej rangi przepisem ustawowym (art. 134 ust. 4 ugn) a niższej rangi przepisem rozporządzenia (§36 ust. 1 i 3). Jest zatem jakieś drugie dno § 36. Gdzie – na ten temat każdy może mieć własną opinię. 

Print Friendly, PDF & Email