Jaka droga, jakie drzewa, jaka wartość.

Powiedzieć, że w Poznaniu trwa wojna o jesiony byłoby grubym nadużyciem. Prawdą jest jednak, że gdzieś na peryferiach miasta toczy się spór o 88 drzew i charakter jednej z osiedlowych ulic. Spór przekroczył granice lokalne i za sprawą mediów oraz organizacji społecznych rozlał się na internetowe i papierowe piśmiennictwo infekując po drodze zjadliwiej niżby to z natury sporu wynikało. Uczestnikami sporu w sensie ścisłym są oczywiście z jednej strony podzieleni już na grupy właściciele posesji przy Żorskiej a z drugiej przedstawiciele miasta jako inwestora budowy ulicy, jednak czynny w nim udział biorą lub starają się brać również członkowie organizacji społecznych jako doradcy oraz przeróżni aktywiści jako wyraziciele poglądów różnorakich. Brak jednak w tym sporze oznaczenia konsekwencji, z jakimi borykać się będą musieli już po zakończeniu inwestycji osamotnieni – jak to zwykle bywa – mieszkańcy.

W dużym skrócie i wyłącznie na podstawie doniesień mediów (do których zaufanie należy mieć ograniczone) rzecz wygląda następująco. Od 2005 roku mieszkańcy Żorskiej starają się wymóc na włodarzach Poznania urządzenie ulicy. Faktem jest, że ta niewielka uliczka łącząca ulice Oświęcimską i Starołęcką w czasie suszy pyli, w czasie deszczu tonie w błocie a zawsze straszy dziurawą nawierzchnią. Wzdłuż Żorskiej, w układzie alei rośnie (jak mówią) 88 jesionów. Budowa ulicy wymaga uporządkowania infrastruktury podziemnej, która z kolei (jak mówią) wymaga wycięcia części drzew. Zgodnie z wykonanym na zlecenie miasta projektem budowy ulicy wycinka obejmie wszystkie drzewa. I tutaj rozpoczął się – bo przecież jeszcze nie zakończył i swoim zasięgiem objął również pozadrzewne problemy – konflikt albo lepiej spór. Część mieszkańców tak jak inwestor pragnie wycinki wszystkich drzew, część mieszkańców wspieranych przez organizacje społeczne pragnie ochronić znaczną ich część, inwestor jak się wydaje zaprojektował Żorską jako dwujezdniową ulicę starych drzew pozbawioną, mieszkańcy woleliby spokojniejszą jednojezdniówkę a aktywiści pieszo-jezdnię. Dodatkowo krążą słuchy, że u zbiegu Żorskiej i Masztowej powstać ma niewielkie osiedle – w dwupiętrowych domach deweloper chce umieścić około 130 mieszkań. Stąd podejrzenia, że budowa ulicy służyć ma przede wszystkim przyszłym a nie obecnym mieszkańcom tego terenu a jej parametry są skorelowane z przewidywanym natężeniem ruchu.

Wydaje się, że mieszkańcy Żorskiej tocząc spór nie wiedzą wszystkiego, albo nie wszystkie okoliczności biorą pod uwagę. To jaki charakter będzie miała przebiegająca wzdłuż ogrodzeń ich posesji droga ma znaczący wpływ na wartość nieruchomości, których są właścicielami. Każdy, jak Leszek Kołakowski chciałby mieszkać „gdzieś w górskim lesie, nad jeziorem, na rogu Madison Avenue na Manhattanie i Champs Elysees, w małym cichym miasteczku” jest to jednak pogląd utopijny, niemożliwy do zrealizowania. Z wypowiedzi włodarzy miasta wynika, że albo budowa rozpocznie się we wrześniu bieżącego roku zgodnie z istniejącym projektem albo zostanie odłożona na bliżej nieokreślony czas – mówią, że gdzieś do 2025 roku. Właściciele nieruchomości przy Żorskiej chcą ulicy, ale nie mieli i nie mają wpływ na to, jak ta ulica będzie wyglądała, a należy pamiętać, że po zakończeniu inwestycji odpowiedni organ miasta prześle im na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej z tytułu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Po wszczęciu postępowania wyłoniony w przetargu rzeczoznawca majątkowy odwiedzi posesje celem dokonania oględzin nieruchomości a następnie zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (a być może również na podstawie Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny) dokona oszacowania wartości nieruchomości w ich stanie przed i po dacie stworzenia warunków do korzystania z drogi i prawdopodobnie nie będzie się oglądał (znowu w zgodzie z przepisami) na to, że budowa ulicy przyczyniła się do wycinki drzew. Wartość nieruchomości (przynajmniej w świetle operatu szacunkowego) wzrośnie – tego można być niemal pewnym a właściciele posesji zobowiązani zostaną decyzją administracyjną do wpłaty na rzecz miasta w formie opłat adiacenckich 50 % kwoty wynikającej z różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi. Część z nich zwróci się do fachowców i będzie walczyła – wydawać się wówczas będzie, że opłata taka jest grubą niesprawiedliwością; część potulnie lub przez przeoczenie walki nie podejmie – droga przez administracyjne zawiłości czeka jednak każdego.

Rodzaj i standard ulicy, do której przylegają nieruchomości z pewnością ma znaczenie dla wartości położonych przy niej nieruchomości. Można prowadzić spory, czy wartość ta rośnie bardziej wówczas, kiedy wzdłuż jednorodzinnej, osiedlowej zabudowy prowadzona jest pieszo-jezdnia czy też większy wzrost powoduje wybudowana osiedlowa jednojezdniówka, a może największy wzrost wartości powoduje wybudowanie dwujezdniowej ulicy? Trudno się jednak łudzić – w swojej praktyce jeszcze takiego przypadku nie spotkałem – że powołany rzeczoznawca a w ślad za nim organ przyjmie, że budowa ulicy spowodowała obniżenie wartości nieruchomości. Rodzaj i standard ulicy nie leżą w polu zainteresowań rzeczoznawcy majątkowego i nawet wówczas, kiedy mieszkańcy już po czasie zorientują się, że ta ulica – w formie w jakiej powstanie – to bardziej przekleństwo niż dobrodziejstwo to i za to przekleństwo zapłacą z własnej kieszeni – takie są zwyczaje i niemal nikt nie zwraca na nie uwagi. Praktyka wyceny nieruchomości nie przykłada wagi do rodzaju ulicy (jej klasy i standardu) przy której położona jest nieruchomości. Prawdopodobnie zatem, choć różne rodzaje ulic różnie wpływają na wartość położonych przy nich nieruchomości właściciele zapłacą kwoty podobne.

Współczuję zatem mieszkańcom Żorskiej. Mają dzisiaj wprawdzie nico dziurawą i pylącą ale jednak ulicę na jakość której nikt specjalnie nie zwraca uwagi jeśli dochodzi do negocjacji cen działek i domów. Będą mieli albo dwujezdniówkę, która moim zdaniem raczej obniży wartość ich nieruchomości (choć rzeczoznawca i organ będą twierdzili inaczej) albo pieszo-jezdnię, która podwyższy wartość ich posesji ale prawdopodobnie nie obsłuży całego ruchu, jaki się na Żorskiej zapowiada. Oba rozwiązania spowodują jednak w konsekwencji wszczęcie postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia możliwości do korzystania z wybudowanej drogi. Za decyzje podjęte bez należytego namysłu i przez tych, których tak naprawdę poza budową drogi obchodzi niewiele, zapłacą zatem (przynajmniej w części) właściciele nieruchomości – i to zapłacą nie tylko wartością własnych posesji ale również żywą gotówką.

PS. Problem Żorskiej, to przede wszystkim problem własności. Działka, która zajęta jest przez ulicę jest własnością gminy Poznań czyli de facto jest niczyja – władają nią zatrudnieni przez Prezydenta Miasta Poznania urzędnicy. To zgodnie z ich wyobrażeniami pobudowana zostanie droga. Gdyby działka ta stanowiła współwłasność właścicieli położonych przy niej nieruchomości wówczas wprawdzie to oni zmuszeni by byli sfinansować budowę ulicy, ale cel tej budowy, zarówno ekonomiczny jak i społeczny zgodny byłby z oczekiwaniami mieszkańców właśnie – a ci, jako działający racjonalnie prawdopodobnie pogodziliby wartość nieruchomości z wygodą korzystania.