Bezumowne korzystanie z nieruchomości. O pewnym problemie wyceny.

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Przepis ten statuuje własność jako najszersze z możliwych prawo do rzeczy, przynależne wyłącznie jej właścicielowi, który ma uprawnienie do ochrony swego prawa, jego wykonania oraz dowolnego (w zakresie definiowanym przepisem) nim rozporządzania. Uprawnienia właściciela do rzeczy odnoszą się również do nieruchomości definiowanych w art. 46 KC jako części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Mamy zatem do czynienia z pojęciem własności nieruchomości jako całości w postaci gruntu wraz z posadowionymi nań budynkami lub z pojęciem własności nieruchomości budynkowej (lub lokalowej) jeśli budynek wzniesiony na gruncie jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Zgodnie z art. 143 KC w granicach określonych przez społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. W kontekście wyżej przytoczonych przepisów właściciel nieruchomości jest uprawniony do wyłącznego władania nieruchomością pojmowaną jako trójwymiarowa przestrzeń, której granice „na gruncie” są zwykle jawnie określone natomiast granice pionowe (nad i pod powierzchnią gruntu) zależą od „społeczno-gospodarczego” przeznaczenia prawa.

Zdarza się, że ten, kto faktycznie włada rzeczą i z niej korzysta nie jest jej właścicielem a swoje prawo korzystania wywodzi z uprawnień innych niż prawo własności; zdarza się również, że ten, kto włada rzeczą i z niej korzysta czyni to bez jakiejkolwiek podstawy osadzonej w nabytym prawie lub zawartej umowie – wówczas mamy do czynienia z tak zwanym bezumownym korzystaniem. Samo pojęcie bezumownego korzystania nie zostało nigdzie ściśle zdefiniowane i wywodzi się raczej z piśmiennictwa i orzecznictwa. Pamiętać również wypada, że w Kodeksie cywilnym określono uprawnienia i obowiązki samoistnych posiadaczy (tych, którzy rzeczami władają i z nich korzystają) w dobrej i złej wierze to jest takich podmiotów, które sądzą, że posiadają uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz takich, które mają świadomość iż takiego uprawnienia nie mają a mimo to nadal korzystają z rzeczy.
Do grona podmiotów, które najliczniej w Polsce korzystają z rzeczy cudzych z pełną świadomością, że uprawnień do takiego korzystania nie mają należą wszelkiej maści przedsiębiorstwa przesyłowe. Znaczna części urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, teleinformatycznych, gazowych oraz energetycznych została zbudowana wprawdzie w zgodzie z przepisami ale wbrew poszanowaniu prawa własności właścicieli nieruchomości, na których się znajdują. Rosnąca świadomość właścicieli nieruchomości prowadzi do sytuacji, kiedy żądają oni usunięcia urządzeń z nieruchomości oraz uregulowania opłat z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

Roszczenie o uregulowanie wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości zwykle znajduje swój finał na sali sądowej. W toku procesu sąd, gromadząc materiał dowodowy powołuje biegłego w dziedzinie szacowania nieruchomości celem uzyskania opinii na temat wartości. I w tym właśnie miejscu pojawia się pierwszy problem. Co tak naprawdę szacuje biegły sądowy – rzeczoznawca majątkowy kiedy na zlecenie sądu wykonuje opinię na temat wartości w postępowaniu o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości?

Wspomnieć wypada, że powołany przez sąd biegły winien trzymać się tezy przez sąd sformułowanej na co słusznie wskazuje Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 1999 roku w sprawie II CKN 428/98, w którego tezie sąd stwierdził, że „zadaniem biegłego nie jest ustalanie stanu faktycznego sprawy, lecz naświetlenie i wyjaśnienie okoliczności z punktu widzenia posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych, przy uwzględnieniu zebranego i dostępnego materiału dowodowego”. Prawdą jest jednak, ze znaczna część biegłych stara się sąd wyręczać i niezależnie od tego, w jaki sposób teza została sformułowana, w procesie o zapłatę należności z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości biegli dokonują oszacowania wysokości czynszu jaki właściciel nieruchomości osiągnąłby gdyby nieruchomość (w zakresie, w jakim wykorzystywana była przez korzystającego) wynajął lub wydzierżawił na warunkach rynkowych. Nie czas tutaj i miejsce na rozróżnianie pojęć najmu i dzierżawy, choć moim zdaniem czynsz najmu jest w większości przypadków różny od czynszu dzierżawy. Czy jednak takie postępowanie jest słuszne?

Podstawowe pytanie jakie rodzi się na gruncie takiego sposobu ustalania wysokości wynagrodzenia polega na tym, czy i jeśli tak to jakie znaczenie dla wysokości stawki czynszu ma podmiot na rzecz którego wynajmowana (wydzierżawiana) jest nieruchomość oraz to jakiego rodzaju działalność będzie na wynajmowanym obszarze prowadził.
Jeśli założymy (a założenie to jest jak sądzę prawdziwe), że metodyka pracy rzeczoznawcy majątkowego nie obejmuje ustalenia (czy też rozróżnienia) podmiotu wynajmującego nieruchomość i rodzaju prowadzonej przez ten podmiot działalności to należy uznać, że większość sporządzanych opinii zawiera błąd.

Oczywiście w tej sprawie konieczne są dokładne badania rynkowe z użyciem analiz statystycznych jednak pewien zakres doświadczenia może wskazywać, że właściciel nieruchomości rekreacyjnej, pięknie położonej nad jeziorem, w oazie ciszy i spokoju prawdopodobnie nie wynajmie jej na potrzeby prowadzenia zakładu kamieniarskiego a jeśli zostanie do tego zmuszony wówczas cena takiego najmu będzie wielokrotnie wyższa od ceny, jakiej zażąda od kogoś, kto zapragnie wynająć kawałek tego samego terenu aby na nim przechować żaglówkę.

Wydaje się zatem, że znaczna część sporu o to, czy w procesie o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania należy brać pod uwagę zmniejszenie wartości nieruchomości wywodzi się z błędnego doboru danych porównawczych. Gdyby rzeczoznawcy majątkowi – biegli sądowi uwzględniali nie tylko fakt samego najmu, w tym jego przedmiot i stan ale również podmioty oraz cel najmu a w szczególności zbieżność tego celu ze sposobem korzystania z nieruchomości wówczas dane rynkowe pewnie pozwoliłyby na pominięcie w obliczeniach faktu utraty wartości nieruchomości a spór okazałby się pozornym. W przeciwnym wypadku rzeczoznawca majątkowy – biegły sądowy nie potrafiąc oddzielić założeń metodycznych od dopuszczalności elementów roszczenia naraża siebie oraz strony postępowania na skutki własnych braków warsztatowych.