Aż trudno uwierzyć, że rozwiązanie takie (o ile autor notki popranie je opisuje) może znaleźć poparcie wśród tych przedstawicieli narodu, którzy zasiadając w Sejmie Rzeczpospolitej posiadają na świadectwie maturalnym ocenę z matematyki (rzecz jasna pozytywną, ocen negatywnych swego czasu na świadectwach maturalnych nie było) oraz przynajmniej w stopniu podstawowym rozumieją problematykę nad którą pracują.
W czym rzecz? W aktualnym stanie prawnym sytuacja jest, przynajmniej jeśli chodzi o sposób obliczania opłat rocznych jasna. W umowie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zwykle określony jest cel tego prawa, czyli inaczej mówiąc cel na jaki zostanie wykorzystana nieruchomość oddawana w użytkowanie wieczyste. W zależności od tego celu ustalana jest stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która w swym wymiarze podstawowym wynosi 3 % wartości rynkowej gruntu oddanego w użytkowanie, ale na przykład dla inwestycji mieszkaniowych stawka jest inna i wynosi 1 % wartości rynkowej gruntu. W związku z powyższym użytkownik (lub współużytkownik) wieczysty ma obowiązek corocznego uiszczania opłaty rocznej równej, w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe 1 % wartości rynkowej gruntu. Wartość rynkową gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste określa powołany rzeczoznawca majątkowy. Ponieważ wartość rynkowa nieruchomości ulega stałym wahaniom ustawodawca przewidział możliwość aktualizacji wysokości opłaty rocznej i postanowił, że w przypadku zmiany wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zarówno organ jednostki samorządu terytorialnego jak i użytkownik wieczysty może podjąć starania o zmianę opłaty. Oczywistym jest, że organ podejmie procedurę aktualizacji w przypadku wzrostu wartości gruntu natomiast użytkownikowi wieczystemu na aktualizacji będzie zależało wówczas, gdy nastąpi spadek tej wartości. Aktualizacji można dokonać nie częściej niż raz w roku. Tyle stan aktualny.
Zgodnie z notką Dziennika Gazety Prawnej procedowane zmiany idą równolegle w dwóch kierunkach. Po pierwsze ustawodawca przewiduje, że aktualizacji opłaty rocznej można będzie dokonać nie częściej niż raz na trzy lata, po drugie, że wzrost opłaty nie będzie mógł być wyższy niż 20 % opłaty dotychczasowej. Pozornie rozwiązania te mają chronić użytkowników wieczystych przed nadmiernym wzrostem opłat. Samo pojęcie „nadmiernego wzrostu” już zasługuje na uwagę. Wszak użytkownik wieczysty korzysta z gruntów Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego czyli z gruntów stanowiących dobro publiczne i z tytułu tego korzystania ponosi opłatę uzależnioną od wartości rzeczy, z której korzysta. Nie to jest jednak pozorne.
Po pierwsze dopuszczenie aktualizacji opłat rocznych nie częściej niż raz na trzy lata faktycznie pozbawi tego prawa użytkowników wieczystych w sytuacji, kiedy nastąpi spadek wartości nieruchomości. Zauważmy bowiem, że zmiany opłat następują niezbyt często, w Poznaniu i innych dużych miastach pewnie średnio raz na osiem – dziesięć lat. W sytuacji stabilnego rynku nieruchomości ma to znacznie o tyle, że taka zmiana po dziesięciu latach musi subiektywnie wydawać się ogromną. Jednak aktualnie mamy do czynienia z rynkiem dalekim od stabilnego. W połowie roku 2008 mieliśmy do czynienia ze szczytem wzrostu wartości nieruchomości i od tego czasu generalnie ich wartość powoli ale jednak spada. Skoro zatem organ aktualizuje opłatę na koniec roku 2010 to trzeba pamiętać, że czyni to na podstawie wartości określonej według cen pochodzących niemal ze szczytu koniunktury. Już teraz widać, że następuje dalszy, powolny wprawdzie i nie wszystkich rynków dotyczący spadek wartości nieruchomości zatem warto pewnie będzie dokonać ponownej aktualizacji (tym razem na wniosek użytkownika) pod koniec roku bieżącego. Jeśli jednak proponowana zmiana zostanie przyjęta takie działanie nie będzie możliwe, ponieważ aktualizacji będzie można dokonać nie częściej niż raz na trzy lata.
Po drugie określony maksymalny wzrost wysokości opłaty ograniczony barierą 20 % opłaty dotychczasowej z jednoczesnym zaniechaniem aktualizacji w okresie spłaty całości należności. Zatem skoro dzisiaj płacą 100 jednostek a z dzisiejszej wartości nieruchomości wynika, że powinienem płacić 500 jednostek to nie będę płacił 500 tylko 120. W kolejnym roku, aby nie komplikować obliczeń 140, 160, 180 i tak powoli dojdę do 500 (oczywiście będzie nieco inaczej, ale nie w tym rzecz). Cóż się jednak stanie z moją niedopłatą? Przecież skoro powinienem płacić 500 a płacę tylko 120 to znaczy, że nie dopłacam 380? Załóżmy, że niedopłata ta zostanie mi darowana. Podobno jednak ustawodawca przewiduje, że w okresie owego dochodzenia do wartości wynikającej z aktualizacji nie przewiduje się kolejnych aktualizacji opłaty. Czyli nawet jeśli wartość gruntu spadnie, czy to na skutek kryzysu jak teraz czy to na skutek pobudowanej w sąsiedztwie spalarni śmieci i tak trzeba będzie co roku płacić 20% więcej aż do osiągnięcia wartości docelowej. A potem się zobaczy.
Dziwi, że stale wolimy spektakularne, choć w swej istocie nieskuteczne (czyli nie realizujące przedstawionego celu) rozwiązania zamiast stosować rozwiązania prostsze. Wystarczy zadumać się nad art. 74 ugn.
I jeszcze jedno: czas sięgnąć do źródłowych plików Sejmu i zapoznać się z tym, co faktycznie chcą zrobić posłowie. Jutro środa, jutro jak co tydzień w planie badanie losów projektów ustaw, rozporządzeń i pomysłów na zmiany związane z rynkiem nieruchomości. Wszak, jeśli się żyje z prowadzenia sporów trzeba trzymać rękę na pulsie.
