Nieruchomości tradycyjnie i nie bezpodstawnie postrzegane są jako jeden z najważniejszych składników majątkowych. Zaspokajają potrzeby, przynoszą dochód, mogą stanowić zabezpieczenie, są wreszcie od lat znakomitą lokatą kapitału długoterminowego. Mają także, przynajmniej te gruntowe jedną cechę swoistą – ilość ich jest ściśle ograniczona.
To, co charakteryzuje nieruchomości jako składnik mienia to ich wartość, którą z woli ustawodawcy określa rzeczoznawca majątkowy – przynajmniej wtedy, kiedy jest to formalnie wymagane z punktu widzenia celu podejmowanego działania bądź jeśli taka jest wola uprawnionego.
Czynności rzeczoznawcy majątkowego zmierzające do szacowania wartości nieruchomości obok tych, uregulowanych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami wymagane są zapisami kilkudziesięciu jeszcze aktów prawnych (zasady i tryb udzielania odszkodowań, rachunkowość, pomoc publiczna, kształtowanie ustroju rolnego, scalanie i wymiana gruntów, fundusze inwestycyjne, podatki i opłaty lokalne, postępowanie egzekucyjne, autostrady płatne, ochrona środowiska i wiele innych) a konieczność przedstawienia operatu szacunkowego przewija się w dalszych kilkunastu.
Wydaje się zatem, że zawód rzeczoznawcy majątkowego jest niezwykle mocno osadzony w polskim systemie prawnym, a od wiedzy, profesjonalizmu oraz uczciwości rzeczoznawcy majątkowego zależy wynik wielu czynności związanych z nieruchomościami, zwłaszcza takich, których stroną bądź uczestnikiem jest „pieniądz publiczny”. Zauważmy zresztą, jak wielu rzeczoznawców nie dostrzega wagi swojej roli, jak wielu nie pojmuje, że to od nich, od rzetelności ich działań zależą w znacznej mierze losy majątku prywatnego i publicznego.
Cóż jednak takiego robi, czym się zajmuje rzeczoznawca majątkowy, tak mocno wsparty systemem prawnym w świetle zapisów tego systemu?. Odpowiedź jest oczywiście banalna, lecz zdaje się, że wielu przedstawicieli zawodu o tej oczywistości nad wyraz często zapomina. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z dnia 9 grudnia 2004 roku, nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami) w art. 174 ust. 3 mówi:
„Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.”
Po wielokroć mówiłem, i ci, którzy mnie znają potwierdzą, że nie cenię obowiązujących od dłuższego czasu praktyk legislacyjnych, że jestem zwolennikiem minimalizmu w tym zakresie, że więcej w mojej kulturze prawnej tradycji anglosaskiej niźli tak zwanej europejskiej. Nawiasem mówiąc różnice w podejściu tych dwu kręgów najlepiej widać w praktyce wdrażania norm zapewnienia jakości serii ISO 9000, gdzie wyraźnie panują dwie przeciwstawne tradycje. Na przykład opis przyjmowania rozmowy telefonicznej przez pracownika pierwszego kontaktu istnieje (albo może istnieć) w obu z nich z tym, że tradycja anglosaska zajmuje się tym przez sześć zdań natomiast tradycja niemiecka poświęca problemowi 6 stron instrukcji.
Wracając do tematu. Akurat w przypadku ustawowego określenia zadań rzeczoznawcy majątkowego nie sposób się z ustawodawcą nie zgodzić. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości.
Niby nic w tym dziwnego, przecież rzeczoznawcy majątkowi właśnie to robią. Czy aby na pewno i czy zleceniodawca może ufać ich opiniom?
Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem służebnym. Z punktu widzenia zleceniodawcy usługi szacowania jej istota polega, mam przynajmniej taką nadzieję, na otrzymaniu w zamian za ustalone wynagrodzenie rzetelnej informacji o wartości; ujawnienie tylko tej cechy rzeczy jest przedmiotem zlecenia. Sposób dochodzenia do wyniku, procedura określania wartości są nieistotne dopóki zleceniodawca może ufać rzetelności opracowania. I zwykle ufa.
Zdarzają się jednak wypadki, kiedy zleceniodawca na życzenie własne lub w toczącym się sporze staje przed faktem istnienia dwóch opinii sporządzonych w mniej więcej tym samym czasie, dotyczących tej samej nieruchomości, w której ujawnione wartości różnią się w sposób rażący (wielokrotnościami wartości). Oczywiście za chwilę usłyszę, że może się coś istotnie zmieniło, że być może inne przeznaczenie w planie miejscowym, zachwianie rynku, spalarnia śmieci, bomba atomowa – wreszcie. Nic z tych rzeczy. Ktoś powie, że to niemożliwe, że w przypadku postępowania w zgodzie z przepisami prawa i wypełnieniu procedury odpowiedniego standardu zawodowego taki przypadek nie może mieć miejsca, wartość nie może się rażąco (wielokrotnością) różnić. A o 70 %, albo 50, 40, 27,98 wreszcie – może? Zapewniam, że może i praktycy wyceny także o tym wiedzą.
Co to znaczy, że określona w opinii rzeczoznawcy majątkowego wartość odbiega od wartości określonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego o 27,98 %? W przypadku ładnego lokalu mieszkalnego w dobrym punkcie Warszawy albo Krakowa to może znaczyć różnicę w wysokości 279.800 zł., w przypadku przejętej na własność skarbu państwa działki w Krakowie to może znaczyć niemal pół miliona złotych. Nawet nie wspomnę, że cena za wykonanie takiej opinii jest ułamkiem procenta tej kwoty.
Nie chodzi zatem o to, co robią rzeczoznawcy majątkowi a o to jak. Dozorca też odśnieża chodniki a pilot prowadzi samolot. Problem polega na tym, że i od dozorcy, i od pilota, i od rzeczoznawcy majątkowego wymagam, aby swój zawód i powinność realizowali rzetelnie i skutecznie. Chodniki mają być czyste, samoloty mają bezpiecznie latać na zaplanowanych trasach a rzeczoznawcy mają poprawnie szacować wartość. Tylko tyle i aż tyle. Jednak we wspomnianej na wstępie dyskusji dotyczącej standardów zawodowych problematyka szacowania wartości, jej rzetelność i poprawność schodzi jakby na plan dalszy.
Szacowanie wartości nieruchomości jest sztuką trudną, wymagającą wiedzy i doświadczenia. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest również, jak ktoś powiedział zawodem eksperckim podobnym w swej istocie do wielu wolnych zawodów wymagających indywidualnego podejścia do każdego problemu, z jakim wykonująca go osoba się styka. I jako zawód ekspercki wymaga bardzo solidnych fundamentów dobrze zakorzenionych w praktyce życia społecznego oraz, co być może ważniejsze, swobody dobierania odpowiednich rozwiązań dla skonkretyzowanych pytań. Bo w tej grze chodzić musi, zgodnie zresztą z zapisem ustawowym, wyłącznie o jedno – o rzetelne oszacowanie wartości.
Problem standardów zawodowych, tak jak jest postrzegany przez osoby przyglądające się dyskusji i nie wykonujące bezpośrednio czynności rzeczoznawcy majątkowego leży u samych ich podstaw, leży mianowicie w braku jednoznacznie określonego celu, dla którego mają istnieć. Nie jest prawdą, co dobitnie wynika z prowadzonej dyskusji, że cel ich istnienia jest jasny i polega na wspomaganiu rzeczoznawcy majątkowego w trudnym procesie szacowania wartości. Warto w tym miejscu przytoczyć Preambułę publikacyjną Standardów:
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, działając jako organizacja zawodowa polskich rzeczoznawców majątkowych, dążąc do osiągnięcia następujących celów:
ujednolicenie praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych; harmonizowanie zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich z zasadami zalecanymi do stosowania w krajach Unii Europejskiej; promowanie jednolitych, obwiązujących w środowisku rzeczoznawców majątkowych reguł postępowania wpływających na ukształtowanie ich odpowiedzialności zawodowej i cywilnoprawnej oraz zasad ubezpieczenia od odpowiedzialności; kształtowanie wymagań i oczekiwań zamawiających wyceny pod adresem osób które je sporządzają oraz, z drugiej strony, tworzenie podstaw do oddziaływania przez rzeczoznawców na treść umów o wycenę mienia; zabezpieczenie interesów zamawiających poprzez sformułowanie wymogów, jakim powinny odpowiadać wyceny; umożliwienie dokonywania oceny działalności konkretnego rzeczoznawcy przy zastosowaniu jednolitych zobiektyzowanych kryteriów, uchwaliła niniejsze Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
Zauważmy, że w wyżej przytoczonej Preambule nie ma ani jednego słowa na temat rzetelnego szacowania wartości nieruchomości oraz praw z nimi związanych.
Środowisko rzeczoznawców majątkowych coraz wyraźniej dzieli się na dwie frakcje, jedną dążącą do poprawności formalnej (nadrzędności znaczenia zgodności wykonanego opracowania z przepisami prawa i standardami zawodowymi), oraz drugą wyżej ceniącą poprawność merytoryczną (poprawność w sferze określonej wartości). Z punktu widzenia konkretnego klienta zlecającego wykonanie oszacowania wartości istotne jest tylko zaufanie do wartości. Deklaracjami poprawności wskórać się wiele nie da.
Szczęśliwie ostatnie obserwacje wskazują, że środowisko, niechby jego niewielka na razie część, dorabia się zarówno umiejętności dyskutowania jak i metodycznych podstaw wspartych solidnym aparatem matematycznym. I jest niejaka nadzieja, że ta niewielka częć wkrótce zdobędzie przewagę.
PS. Co niestety przyczyni się do zaniku mojego zawodu. Co zrobię, czym się zajmę kiedy braknie Klientów niezadowolonych z wyniku wyceny? Czy będzie okazja do „stawania w szranki” z organem i rzeczoznawcą?
