netto czy brutto a może inaczej?

Przetoczył się ostatnio przez listę dyskusyjną rzeczoznawców majątkowych problem wartości praw do nieruchomości i podstaw jej ustalania w kontekście podatku od towarów i usług – inaczej mówiąc problem zwany potocznie netto – brutto. Dyskusja była ostra a wyrażane przez jej uczestników poglądy można w zasadzie podzielić na trzy grupy. Grupa pierwsza stoi na stanowisku, że cena jest zawsze ceną netto; podatek VAT, który niektóre podmioty doliczają do ceny nie jest i nie może być jej elementem. Jest to stanowisko podobno zgodne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa a w szczególności z zapisami zawartymi w odpowiednich postanowieniach Kodeksu cywilnego. Pogląd przeciwstawny głosi, że cena to całkowita kwota jaką nabywca obowiązany jest spełnić wobec zbywcy z tytułu nabycia określonego prawa a wszelkie podatki jakie obowiązany jest uiścić zbywca z tytułu otrzymania ceny czy też odliczyć może nabywca z tytułu jej uiszczenia są po prostu jej składowymi zwłaszcza, że owa zapłacona kwota musi je obejmować. Jest również trzeci pogląd, którego zwolennicy twierdzą, że rodzaj podanej ceny (bez podatku VAT lub obejmującej ten podatek) jest taką samą cechą transakcji jak na przykład czas jej zawarcia, podmiot czy w końcu (chodzi o coś nieco innego ale jednak) powierzchnia nieruchomości (faktycznie nie cecha transakcji ale cecha jej przedmiotu). Ta grupa rzeczoznawców uważa, że o ile informacje takie są w źródłach danych dostępne wówczas należy je odpowiednio opisać i uwzględnić w toku określania wartości.

Zasadniczo wydaje się, że najbardziej rozsądnym byłoby podejście trzecie. Wszak dane źródłowe o cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości obejmują zarówno te transakcje, w których cenach wyodrębniono podatek od towarów i usług VAT, oraz takie, gdzie na temat zobowiązań podatkowych stron umowy nie powiedziano niczego. Wobec powyższego możliwe jest wyodrębnienie cechy transakcyjnej „podatek od towarów i usług” i analiza wpływu tej cechy (przy odpowiednio licznych zbiorach danych) na wartość. Jednak z cechami opisującymi transakcję jest jeden szkopuł zwłaszcza wówczas kiedy okazuje się, że zróżnicowanie cechy istotnie wpływa na wartość nieruchomości. Możemy wyobrazić sobie, że fakt iż jedna ze stron transakcji, aby było jeszcze trudniej nabywca jest lub nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług wpływa na wartość nieruchomości w powiedzmy (jak to wynika z niektórych analiz kilku – kilkunastu procentach). Oznacza to, że wartość nieruchomości różni się o kilka procent w zależności od tego, czy nabywcą jest czy nie jest podmiot będący płatnikiem podatku VAT. Jak w takiej sytuacji określić wartość nieruchomości, skoro powinna ona być określona dla przeciętnego nabywcy? Jak oznaczyć wartość cechy, której stanu dla ustalanej wartości znać nie możemy? A może przyjąć po prostu, że w takiej sytuacji nieruchomość ma niejako dwie wartości w zależności od rodzaju rynku, na którym zawierana będzie transakcja czyli inaczej mówiąc nieruchomość ma inną wartość zależną od rynku, dla którego ją szacujmy. Pomysł nie jest nowy ale jak się wydaje przez rzeczoznawców majątkowych dotychczas lekceważony.

Pozostaje zatem rozważyć alternatywę określaną dotychczas jako netto – brutto, czyli alternatywę polegającą z grubsza na tym, czy wartość rynkowa nieruchomości powinna być określana jako kwota wyrażona w cenach bez uwzględnienia podatku od towarów i usług (netto) czy też z uwzględnieniem tego podatku (brutto).
W prowadzonych na liście dyskusyjnej rozmowach padały argumenty przemawiające za każdym z powyższych stanowisk. Zarówno ci, którzy optują za „netto” jak i ci, którzy uważają za jedyne właściwe „brutto” rzucają zarówno argumentami natury warsztatowej, głosami zdrowego rozsądku jak i podstawami i przepisami powszechnie obowiązujących aktów prawa. Nie wyłonił się z tych rozmów pogląd przeważający i jak się wydaje większość dyskutantów (oraz nieznana liczba tych, którzy dyskusji się jedynie przyglądali) pozostała na swoich stanowiskach. Nie czasu tutaj i miejsce aby argumenty dyskutantów powielać. Warto może jednak zwrócić uwagę na kilka uwag poniżej.

Cena to kwota, jaką nabywca w toku transakcji zobowiązuje się zapłacić zbywającemu w zamian za nabywaną dobro (np. prawo własności nieruchomości). Cena w gospodarce rynkowej (niekoniecznie wolnorynkowej) zwykle powstaje nie w wyniku arbitralnego jej ustalenia przez dostawcę lub nadrzędną w stosunku do niego instytucję ale w wyniku procesów negocjacyjnych, choćby symulowanych analitycznie, w których zbywający stara się tak dopasować ofertę aby uzyskać cenę możliwie wysoką natomiast nabywca poszukuje określonego, możliwie optymalnie do jego potrzeb dopasowanego dobra pragnąc jednocześnie zapłacić za nie cenę możliwie najniższą. Część cen jest mniej lub bardziej zdecydowanie regulowana przez państwo i jego instytucje a procesy tej regulacji zawsze zakłócają rokowania pomiędzy stronami potencjalnej transakcji.

W odniesieniu do zdecydowanej większości dóbr nowoczesne państwa zachowują powściągliwość w ingerencji w rynkowe lub quasi rynkowe procedury określania cen.
Wyznaczona zatem przez zbywającego cena jest oczekiwaną całkowitą kwotą jaką spodziewa się on uzyskać w zamian za zbywane dobro, to jest oczekiwaną przezeń taką sumą pieniężną, o której sądzi, że w toku transakcji wymiany wpłynie do jego kasy jako dobrowolnie spełnione ze strony nabywcy świadczenie. Jednocześnie wyznaczona przez zbywającego cena zostanie przez nabywcę zaakceptowana wyłącznie wówczas (pomijając przypadki szczególne) kiedy uzna on, że całkowita kwota jaką obowiązany będzie w toku transakcji przekazać do kasy zbywającego odpowiada wartości nabywanego dobra. Moim zdaniem ewentualne zobowiązania podatkowe zbywającego oraz ewentualne oszczędności fiskalne nabywcy mają w procesie ustalania ceny znaczenie drugorzędne choć nie są zupełnie nieistotne. Trudno jednak wyobrazić sobie sytuację, w której pragnący zbyć jakieś dobro dokonuje „oglądu” czy też analizy rynku pod kontem obowiązujących na nim cen podobnych dóbr a następnie cenę własnego dobra koryguje z uwzględnieniem ewentualnych obciążeń podatkowych. Gdyby indywidualna sytuacja zbywającego pozwoliła mu na uniknięcie zapłaty jakiegoś rodzaju podatku wówczas nie obniży on oferowanej ceny o to obciążenie pozbawiając się tym samym dodatkowej premii. Również w przypadku, kiedy indywidualna sytuacja zbywającego wymusza na nim regulowanie dodatkowych, innym dostawcom dóbr tego samego rodzaju i gatunku nieznanych zobowiązań podatkowych wówczas ustalona przezeń cena i tak nie może przekroczyć poziomu akceptacji ponieważ oferowane dobro nie znajdzie nabywców.
Zatem w mojej opinii, ponieważ podatek od towarów i usług VAT jest składnikiem masy pieniądza, która w toku transakcji przepływa z kasy nabywcy do kasy zbywcy nie wolno i nie powinno się dokonywać szacowania wartości rynkowej nieruchomości z pominięciem tego podatku, czyli prościej i inaczej mówiąc oszacowania powinny odbywać się w cenach brutto – z jednym jednak zastrzeżeniem.

Być może prawdziwe jest twierdzenie, że poszczególne rodzaje dóbr osiągają różne ceny na różnych rodzajowo rynkach i możliwe jest wyodrębnienie takich transakcji (zachowań rynkowych), które jasno wskazują, że dane dobro na danym rodzajowo rynku osiąga inną wartość niż to samo dobro na innym rynku rodzajowym. Być może to prawda jednak wówczas wali się nam koncepcja nie tylko tak zwanej wartości rynkowej ale również koncepcja nieruchomości podobnych to jest takich, które lub o które konkurują o te same lub te same podmioty.