Wartość służebności przesyłu w karbach standardu wyceny zamknięta.

Istnieją takie obszary zapotrzebowania na pracę rzeczoznawcy majątkowego, które od tego ostatniego wymagają szczególnej uwagi. Choć każde, nawet najbardziej błahe oszacowanie wartości nieruchomości może przyczynić się do wyrządzenia szkody (mamy niezły przykład, kiedy rzeczoznawcy realizując potrzeby klientów zawyżali wartość nieruchomości mających stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu) to z pewnością czynności rzeczoznawcy, który został powołany jako biegły w postępowaniu (sądowym, administracyjnym czy skarbowym) wiążą się ze szczególną odpowiedzialnością. Szacowanie wartości pewnego rodzaju nieruchomości dla pewnych celów jest dość rygorystycznie unormowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Dzieje się tak zwłaszcza wówczas, kiedy dochodzi do styku interesu indywidualnego właściciela nieruchomości z interesem publicznym. Od ponad dwudziestu lat prawodawca stara się w taki sposób ustalać zasady wyceny aby zawsze, gdy dochodzi do ingerencji administracji w interes indywidualny zasady wyceny były na tyle jednoznaczne aby z jednej strony uzyskiwane wyniki były mocno do siebie zbliżone a z drugiej, w przypadku sporu istniało odwołanie do przepisów powszechnie obowiązującego prawa. Jednocześnie prawodawca poprzez ustalanie zasad wyceny pewnego typu nieruchomości dla konkretnych celów bierze na siebie część odpowiedzialności za pracę biegłego. Skoro bowiem ustala procedurę postępowania w toku wyceny przekazuje jasny komunikat: dokąd rzeczoznawca postępował będzie w zgodzie z obowiązującym prawem dotąd będzie wolny od odpowiedzialności prawnej (bo już nie etycznej – ale to temat na inny wpis).

Podstawowymi aktami prawnymi wspierającymi rzeczoznawcę w jego pracy są ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na podstawie dyspozycji zawartej w art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązują rzeczoznawców majątkowych również uzgodnione w trybie ustawowym i ogłoszone w Dzienniku Urzędowym standardy zawodowe. Dotychczas jedynym uzgodnionym w tym trybie standardem zawodowym, który obowiązuje wszystkich bez wyjątku rzeczoznawców jest Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 3 „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” odnoszący się głównie do przypadków, kiedy przedmiot wyceny (określone prawo do nieruchomości) ma stanowić przedmiot zabezpieczenia finansowego.

W dniu 02 lipca 2012 roku Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przesłało do dziewięciu organizacji zrzeszających rzeczoznawców majątkowych oraz przedstawicieli innych zawodów nieruchomościowych pismo z załączonym Krajowym Standardem Wyceny Specjalistycznym nr 4 „Wycena odszkodowań i wynagrodzeń dla urządzeń przesyłowych”. Równocześnie Ministerstwo zwróciło się do wspomnianych organizacji o przedstawienie ewentualnych uwag do tego standardu.

Zrozumiałym jest, że organizacje zawodowe starają się wpływać na jakość pracy swoich członków. Zrozumiałym jest także, że władze niektórych organizacji zawodowych starają się podejmować takie działania, których celem jest wpływ na zasady pracy całego środowiska zawodowego. Absolutnie jednak niezrozumiałym jest powód, dla którego jedna z organizacji zawodowych – fakt, że zrzeszająca największą ilość członków – z uporem godnym lepszej sprawy dąży do uregulowania niezwykle trudnej problematyki wyceny praw związanych z infrastrukturą liniową a na dodatek czyni to w sposób nieudolny, prawnie wadliwy i pozbawiony wyobraźni.

Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest szacowanie wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Realizacja tego zadania, które jest pracą w sposób absolutny usługową, wykonywaną na potrzeby podmiotów indywidualnych, organizacji gospodarczych, organów państwa oraz innych powinna być na tyle, na ile to tylko możliwe pozbawiona wpływu jakichkolwiek uwarunkowań politycznych czy światopoglądowych. Kiedy prawodawca podejmuje trud stanowienia prawa realizuje przy tym zwykle jakąś wizję społeczną, która być może czasami, w mniemaniu prawodawcy, usprawiedliwia preferowanie interesów jednych podmiotów kosztem innych. Kiedy jednak organizacja rzeczoznawców majątkowych konstruuje zasady wyceny wartości praw do nieruchomości w taki sposób, aby aktualne preferencje prawodawcy uzasadnić jest to przekroczenie uprawnień nadanych tej organizacji przez jej członków. Mieliśmy w środowisku rzeczoznawców do czynienia z takim przypadkiem kiedy ustalano standard wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności, mamy z takim przypadkiem do czynienia również w sprawie standardu wyceny odszkodowań i wynagrodzeń dla urządzeń przesyłowych.

Podstawowym, w moim mniemaniu grzechem autorów standardu, który świadczy o ich krótkowzroczności i braku wyobraźni jest ograniczenie wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia (czy odszkodowania – te pojęcia są w mojej ocenie w treści standardu mylone) do wysokości aktualnej wartości części nieruchomości zajętej przez urządzenie przesyłowe (zresztą pojęcie części nieruchomości zajętej również jest pojęciem nieostrym, definiowanym w zależności od wykorzystanego sformułowania na różne sposoby). Nie jest jednak przecież tak, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego do nieruchomości jest zawsze niższa niż wartość samej nieruchomości, a w szczególności jej części.

Drugim z podstawowych grzechów autorów standardu jest nierówne traktowanie podmiotów stosunku prawnego, to jest interesów właściciela nieruchomości obciążonej oraz przedsiębiorcy przesyłowego z wyraźnym uprzywilejowaniem tego drugiego. Z tekstu przesłanej do Ministerstwa propozycji jasno wynika nadrzędność interesu przedsiębiorcy nad interesem indywidualnym. W tej nadrzędności zagubiono wartość; zapomnieli również autorzy standardu, że znaczna część przedsiębiorców przesyłowych to aktualnie takie same podmioty prawa cywilnego jak wszystkie pozostałe – faktycznie nie realizują one jakiejś specjalnej misji publicznej a jedynym ich celem jest maksymalizacja zysków osiąganych na prowadzonej działalności gospodarczej, co samo w sobie nie jest złe jednak powinno odbywać się z poszanowaniem równości praw.

Trzecim, choć nie najmniej ważnym i najmniej istotnym grzechem autorów projektu standardu jest zaniechanie jakiejkolwiek refleksji dotyczącej korzyści, jakie niesie dla przedsiębiorcy przesyłowego ustanowienie określonego prawa do nieruchomości za wynagrodzeniem ustalonym na podstawie proponowanych rozwiązań. Normalną zasadą racjonalnej działalności rynkowej jest prowadząca do równowagi gra tocząca się pomiędzy nabywcami określonych dóbr oraz ich posiadaczami gotowymi wymienić je na inne dobra lub pieniądz. Cały wysiłek autorów standardu skupił się wyłącznie na określonej w wymiarze finansowym „szkodzie” jaką ponosi właściciel nieruchomości w związku z posadowieniem na niej urządzeń infrastruktury technicznej. Prace koncepcyjne nad projektem regulacji pominęły milczeniem fakt, że pozyskanie praw do nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego nie tylko powoduje określony uszczerbek w majątku właściciela nieruchomości ale również przysporzenie w majątku przedsiębiorcy – fakt ten nie wpłynął na redakcję zapisów. Autorzy jak się wydaje wyszli z założenia, że ustanowienie określonego prawa do nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego jest nieuchronne i pewne. Jedyne zatem, co należy ustalić to wartość „szkody” jaką w związku z tym ustanowieniem ponosi właściciel nieruchomości tak, jakby oczywistym było, że dochodzi tutaj do swoistego wywłaszczenia części praw co już samo w sobie stanowi usprawiedliwienie błędnego ustalenia wartości przewłaszczanego prawa.

Treść pisma Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wraz z projektem standardu można pobrać z naszej firmowej witryny. Zdaję sobie sprawę z tego, że lektura dokumentu może być trudna bo też jest on trudny w lekturze poprzez swą wieloznaczność, niespójność i ukryte założenia. Być może ukaże się gdzieś jednak jego szersze omówienie – niewykluczone, że właśnie w tym miejscu.