Rzeczoznawcze mity.

Wśród rzeczoznawców majątkowych panuje sporo mitów, które choć wydawałoby się są dobrze umocowane na fundamencie tak zwanych eksperymentów myślowych (które jednak lepiej nazywać domniemaniami) nie wytrzymują ani krytyki prowadzonej na podstawie analizy danych rynkowych ani nawet takiej, która do założeń eksperymentów myślowych (domniemań) wprowadza nowe, albo tylko lepiej opisane warunki wstępne. Jednym z takich mitów (obok na przykład takiego – wygłoszonego swego czasu przez zespół zasłużonych dla rzeczoznawstwa majątkowego autorów: Cymerman, Kowalczyk, Telega: „wartość działek wydzielonych pod drogi pozostaje na poziomie wartości gruntów, z których je wydzielono, tj. wartości nieruchomości przed podziałem ponieważ grunt wydzielony pod komunikację ma charakter służebny wobec przylegających działek utworzonych w wyniku podziału, w ten sposób, że zapewnia im dostęp oraz stwarza warunki do prowadzenia urządzeń infrastruktury technicznej, a przez to podnosi ich wartość”; Opłaty adiacenckie. Poradnik. Educaterra 2005) jest i taki, że wartość „słabszego” prawa do nieruchomości jest z pewnością mniej warta od wartości prawa „mocniejszego”.

Nie jestem pewien autora tego mitu; pewnie został skonstruowany na potrzeby jakiegoś mało przemyślanego wykładu wygłoszonego podczas jednego ze standardowych, prowadzonych ex cathedra rzeczoznawczych szkoleń i już nie jesteśmy w stanie dokładnie stwierdzić kto i kiedy po praz pierwszy tę bzdurę palnął ani odkryć powodów, dla których tak powszechnie się w środowisku rzeczoznawców majątkowych przyjęła. Jednak to, że się przyjęła jest faktem powszechnie znanym i praktycznie w środowisku rzeczoznawczym niekwestionowanym. Co więcej bzdura ta jest fundamentem, na którym budowane są kolejne „twierdzenia”, których wartość z punktu widzenia faktycznej wyceny nieruchomości i praw z nimi związanych jest nie tylko bezużyteczna ale i szkodliwa.

Wartość każdego rodzaju prawa do nieruchomości faktycznie kształtować powinien rynek. Oczywiście procesy rynkowe mające na celu wymianę konkretnych dóbr na inne dobra lub w ostateczności na pieniądz są stale zakłócane przez prawodawcę, który jak się wydaje stracił z oczu cel główny swojego działania i chcąc swymi poczynaniami dogodzić wszystkim w istocie wszystkim przeszkadza zadowalając nielicznych.

Wydaje się również, że także rzeczoznawcy majątkowi, którym wiele można było wybaczyć w początkach zawodu, kiedy ani wiedzy o metodach i sposobach dochodzenia do wartości ani też danych transakcyjnych nie starczało dla dokonania solidnych analiz zagubili gdzieś podstawową powinność i ochoczo przenieśli główny punkt swego zainteresowania na obszary, na temat których stale jeszcze wiedzą niewiele lub zgoła nic. Być może zatem należy przypomnieć rzeczoznawcom majątkowym, że ich powinnością jest odkrywanie wartości kształtowanej przez rynek w jego konkretnej manifestacji a nie jej kształtowanie, niezależnie od tego, kto i z jakich powodów na wartość pragnąłby wpływać. Usprawiedliwieniem nie może też być brak warsztatu lub informacji, które pozwoliłyby problem rozwikłać. Tłumaczenie, że jakiś rodzaj prawa nie ma wartości (choć ewidentnie wartość ma) i trwanie przy tym poglądzie tylko dlatego, że ustalenie tej wartości jest bardzo trudne – ot, postawa godna prawdziwych ekspertów.

Głęboko zakorzenione przekonanie, że skoro coś jest „gorsze” musi być mniej warte może rykoszetem trafić w grupę zawodową – wszak w świecie usług eksperckich „gorszy” jest ten, który potrafi powiedzieć mniej.