Temat użytkowania wieczystego (zwanego również wieczystą dzierżawą) pojawia się z częstotliwością falującą zależną od pory roku i zmian w obowiązującym prawie. Zarówno pora roku (okres wypowiedzeń opłat) jak i niedawne zmiany w prawie powodują, że zainteresowanie tematem wzrasta. Czas jest zatem dobry aby skonstruować tekst o użytkowaniu wieczystym dla odpornych.
Użytkowanie wieczyste to takie prawo do gruntu, które zezwala użytkownikowi wieczystemu korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Mówiąc inaczej posiadacz prawa użytkowania wieczystego może wszystko to, co może właściciel gruntu oprócz tego, czego jasno zakazuje prawo, zasady współżycia społecznego oraz umowa, którą zawarł z właścicielem gruntu. Właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może być wyłącznie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Użytkownikiem wieczystym może być każdy, zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna (np. firma). Czyli mówiąc jeszcze prościej jeśli posiadasz grunt w użytkowaniu wieczystym to nie jesteś jego właścicielem a użytkownikiem, choć możesz robić z nim prawie to samo co właściciel.
Trzeba pamiętać, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym i dziedzicznym, czyli można je sprzedać i można odziedziczyć (albo przekazać w spadku).
Wszystkie budynki i inne urządzenia, które wzniesione zostały na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności i są własnością użytkownika wieczystego, a prawo użytkowania wieczystego jest prawem związanym z prawem własności budynków i/lub innych urządzeń. Oznacza to, że np. właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, który znajduje się w budynku wielorodzinnym pobudowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest jednocześnie: właścicielem nieruchomości lokalowej (lokalu mieszkalnego, mieszkania), właścicielem w części ułamkowej (współwłaścicielem) tych części budynku (klatek schodowych, dachów, piwnic itp.), które nie są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali oraz współużytkownikiem (użytkownikiem wieczystym w części ułamkowej) gruntu, na którym posadowiony jest budynek.
Warto wspomnieć również i o tym, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, czyli umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na określony czas, który wynosi od 40 do 99 lat. Ponieważ samo prawo użytkowania wieczystego powstało w 1961 roku to część z tych umów zaczyna powoli wygasać. Warto też pamiętać, że nawet jeśli aktualny użytkownik wieczysty prawo to nabył (kupił, odziedziczył) to wstąpił tym samym we wszystkie prawa ale i obowiązki pierwszego użytkownika wieczystego, a zatem stosują się doń postanowienia umowy tak samo, jakby ją podpisywał (a to, że najczęściej w ogóle jej nie widział to już zupełnie inna kwestia).
Z tytułu użytkowania wieczystego gruntu użytkownik wieczysty obowiązany jest uiszczać opłatę roczną. Opłata ta uzależniona jest od wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i wynosi w przypadku gruntów oddanych na cele mieszkaniowe 1% wartości rocznie a w przypadku gruntów tak zwanych komercyjnych (np. zabudowa handlowa, przemysłowa – 3 % rocznie). Opłata ta może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie.
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego następuje z upływem okresu, na jaki zostało ustanowione i związane jest z utratą prawa własności budynków i innych urządzeń stanowiących własność użytkownika wieczystego za odszkodowaniem. Prawo użytkowania wieczystego może również ulec rozwiązaniu przed upływem okresu, na jaki umowa została zawarta jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Wówczas rozwiązanie prawa użytkowania wieczystego następuje bez odszkodowania za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew umowie.
Użytkowanie wieczyste jest zatem bardzo silnym prawem do gruntu i o ile użytkownik wieczysty postępuje racjonalnie i dochowuje należytej staranności nie wiąże się z jakimkolwiek niebezpieczeństwami ponad te, które spotkać mogą właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że grunt oddany w użytkowanie wieczyste nie jest własnością użytkownika wieczystego ale Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, że należy korzystać zeń zgodnie z umową, opłacać opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, spodziewać się jej aktualizacji oraz mieć świadomość, że jest to prawo ustanawiane na określony umową czas.
