Jak zwykle jednak, kiedy się zagadnieniu bliżej przyjrzeć pojawiają się wątpliwości, na które brak jednoznacznej odpowiedzi. Oto wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od dwóch czynników. Pierwszym z nich jest stawka procentowa opłaty rocznej, drugim wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste właśnie. Stawka procentowa najogólniej rzecz biorąc zależy od celu na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany i może wynosić, w zależności od tego celu od 0,3 do 3 % wartości gruntu. Stawka jest zapisana w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (lub decyzji) i pod pewnymi warunkami może ulec zmianie – jest zatem w zasadzie stałym czynnikiem warunkującym wysokość ponoszonej opłaty rocznej.
Czym innym jest wartość nieruchomości – ta dość dynamicznie zmienia się w czasie i właśnie dlatego ustawodawca przewidział mechanizm aktualizacji wysokości opłaty rocznej w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Jak już wspomniałem wartość nieruchomości ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, zatem to rzeczoznawca zobowiązany jest dokonać wyceny wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Szacowanie wartości nieruchomości w ogóle nie jest zadaniem łatwym a szacowanie dla celu aktualizacji opłaty rocznej napotyka problemy dodatkowe. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania zobowiązany jest przyjąć pewne założenia; część z nich narzucona jest przez prawodawcę, inne rzeczoznawca musi przyjąć sam. Założeniem narzuconym przez prawodawcę jest dokonanie oszacowania na podstawie cen transakcyjnych niezabudowanymi nieruchomościami podobnymi. Założenia przyjmowane przez rzeczoznawcę samodzielnie bezpośrednio wiążą się z opisem przedmiotu oszacowania. Warto na marginesie dodać, że moim zdaniem właściwy opis przedmiotu szacowania jest kluczowy ze względu na później uzyskany wynik. Wielokrotnie miałem do czynienia z operatami szacunkowymi, których autorzy posługiwali się naprawdę zaawansowanymi metodami ekonometrycznymi dla ustalenia najpierw cech różnicujących nieruchomości podobne, później wpływu tych cech na osiągane wartości a wszystko to i tak prowadziło do fałszywego wyniku ze względu na wadliwe określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny właśnie.
Jednym z koniecznych do przyjęcia założeń, które jednak budzi znaczne kontrowersje w środowisku rzeczoznawców majątkowych jest niezbędne dla właściwego opisu przedmiotu szacowania założenie dotyczące przeznaczenia nieruchomości szacowanej. W przypadku szacowania wartości nieruchomości dla celu aktualizacji opłaty rocznej mamy do czynienia z trzema przynajmniej możliwymi, a często rozbieżnymi „przeznaczeniami” nieruchomości szacowanej.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zauważmy, że ustawodawca w kontekście ustalania przeznaczenia nieruchomości nie wspomina w art. 154 ust. 2 ani o sposobie korzystania z nieruchomości ani o celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Można pokusić się o stwierdzenie, że sposób korzystania z nieruchomości oraz cel, na jaki grunt oddany został w użytkowanie wieczyste nie warunkują przeznaczenia nieruchomości (nie są dokumentami planistycznymi) ale wówczas należałoby zastanowić się, czy takim dokumentem jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – moim zdaniem nie, również i ta decyzja nie określa przeznaczenia nieruchomości a jedynie opisuje jeden z możliwych sposobów jej zagospodarowania.
Niezależnie jednak od powyższych dylematów rzeczoznawca majątkowy musi w jakiś sposób ustalić cechę „przeznaczenie” nieruchomości, gdyż jej ustalenie warunkuje dobór transakcji nieruchomościami podobnymi i w dalszej kolejności ustalenie wag cechy wpływających na szacowaną wartość. W tym właśnie miejscu pojawia się problem, o który w środowisku toczy się nierozstrzygnięty jak dotychczas spór.
Generalnie istnieją w tym zakresie trzy stanowiska. Pierwsze z nich mówi, że „przeznaczenie” nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w procesie jej wyceny dla celu aktualizacji opłaty rocznej przyjmuje się zgodnie z celem, na który nieruchomość ta zastała oddana. Zwolennicy tego stanowiska twierdzą, że zarówno właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) jak i użytkownika wieczystego bezwzględnie wiążą postanowienia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i dokąd postanowień tych w zakresie celu oddania się nie zmieni to wartość dla celu aktualizacji opłaty rocznej ustalać należy na podstawie postanowień umowy właśnie.
Drugie ze stanowisk mówi, że przeznaczenie gruntu ustalać należy na podstawie dokumentów planistycznych, czyli na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zwolennicy tego stanowiska twierdzą, że tylko taki sposób wyceny pozwala zbliżyć określaną wartość do wartości rynkowej.
Trzecie ze stanowisk proponuje określanie „przeznaczenia” gruntu oddanego na podstawie aktualnego sposobu korzystania. Wyznawcy tego stanowiska twierdzą, że ten sposób szacowania pozwala określić wartość na którą godzą się strony umowy; właściciel ponieważ toleruje taki a nie inny sposób korzystania i użytkownik wieczysty ponieważ wykonuje swoje prawo w taki a nie inny sposób.
Oczywistym jest, że nie zawsze ustalenia czynione według powyżej opisanych trzech metod muszą być rozbieżne. Zdarza się i to wcale nie rzadko, że sposób korzystania pokrywa się z celem a ten z kolei z dokumentami planistycznymi – wówczas dylemat nie istnieje. Nie należą jednak również do rzadkich przypadki, w których sposób korzystania z gruntu niezgodny jest z celem oddania w użytkowanie wieczyste a postanowienia obowiązującego planu miejscowego mówią jeszcze co innego. Co w takim przypadku uczynić ma rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania wartości dla celu aktualizacji opłaty rocznej? Jak określić cechę „przeznaczenie”?
