Jak zabrać udając, że się daje

Wszystkim znana jest stosowana przez linie lotnicze, korporacje oraz rządy zasada, że ilekroć wprowadzają jakieś utrudnienie dla klientów lub obywateli zawsze mówią, że czynią to dla ich dobra i wygody. Linie lotnicze na przykład regularnie obniżają dopuszczalny ciężar bagażu podręcznego tłumacząc, że to dla dobra pasażerów. Posłowie na Sejm RP przygotowują nowelizację art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami również wspominając, że to dla dobra użytkowników wieczystych. Co ciekawsze znaczna część dziennikarzy i komentatorów zgadza się z tym poglądem; zupełnie tak jakby coś odebrało owym komentatorom zdolność samodzielnego myślenia.

Procedowana właśnie w Sejmie ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych zawiera propozycję zmiany art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dopuszczalnej częstotliwości aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. W obecnym stanie prawnym aktualizacji opłaty można dokonać nie częściej niż raz w roku w projektowanym taka możliwość będzie mogła być realizowana nie częściej niż raz na trzy lata. Zmiana ta ma ponoć pomóc użytkownikom wieczystym znosić znaczne podwyżki opłat. Doprawdy?

Po pierwsze opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest ściśle związana z wartością gruntów pozostających w użytkowaniu. Ceny gruntów mają to do siebie, że podlegają wahaniom. Prawdą jest, że w ostatnich latach zasadniczo ceny te stale rosły ale tak być nie musi a ostatni okres pokazuje, że ceny raczej spadają.
Skoro właściciel gruntu (Skarb Państwa bądź właściwa jednostka samorządu terytorialnego) przez wiele lat nie dokonywał aktualizacji opłat rocznych jasnym jest, że podwyżki będą znaczne w związku ze znacznym wzrostem wartości gruntów na przestrzeni kilku czy kilkunastu lat. Użytkownicy wieczyści przyzwyczaili się, że opłaty roczne są niskie i niemal nikt nabywając prawa do gruntów lub nieruchomości posadowione na gruntach w użytkowaniu wieczystym nie zwracał uwagi na konieczność regulowania opłat rocznych. Teraz, kiedy po kilku lub nawet kilkunastu latach właściciele nieruchomości chcą opłaty roczne urealnić użytkownicy lamentują, że to wielka niesprawiedliwość. Wielokrotnie ostrzegaliśmy naszych Klientów przez nabywaniem prawa użytkowania wieczystego za cenę niemal równą prawu własności innej nieruchomości. Kiedy grunty takie nabywane są pod stosunkowo krótkotrwałe inwestycje, na przykład pod zabudowę mieszkaniową przez dewelopera wówczas wylicytowana wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu może być nawet znacznie wyższa od wartości prawa własności. Wszak deweloper w ciągu stosunkowo krótkiego czasu buduje budynki wielolokalowe, sprzedaje lokale wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego i od tej chwili wysokość opłat rocznych przestaje go interesować; zaczyna za to interesować właścicieli poszczególnych lokali. Z punktu widzenia dewelopera robi on znakomity interes. Wartość gruntu licytuje wysoko, płaci jedynie opłatę pierwszą (zwykle 25 % wartości), czasem pierwszą opłatę roczną a potem sprzedaje lokale po cenach identycznych z tymi posadowionymi na gruntach z prawem własności. Już na cenie gruntu zarabia całkiem nieźle.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda kiedy prawo użytkowania wieczystego nabywa inwestor zamierzający dłużej korzystać z gruntu. Wówczas nie dość, że płaci wysoką opłatę pierwszą lub wysoką, porównywalną z prawem własności cenę to musi regulować również wysokie opłaty roczne.

Wróćmy jednak do propozycji polepszenia losu użytkowników wieczystych. Aktualna sytuacja wygląda tak, że w przypadku zmiany wartości gruntów możliwa jest aktualizacja opłaty rocznej nie częściej niż raz na rok. Nawet jeśli właściciel skutecznie wypowie opłatę dotychczasową i ustali nową na bardzo wysokim poziomie, załóżmy wyższym od rynkowego wówczas użytkownik wieczysty może niemal natychmiast zwrócić się o ponowną aktualizację z dużą szansą na obniżenie opłaty (o ile oczywiście umiejętnie prowadzi postępowanie) i obniżyć ją ze skutkiem na początek kolejnego roku. Z możliwości takiej będzie można również skorzystać w przypadku, kiedy nastąpi gwałtowny spadek wartości nieruchomości. Jednak w projektowanym stanie prawnym, z możliwością aktualizacji raz na trzy lata takiej możliwości już nie będzie. Użytkownik wieczysty będzie musiał znosić nieadekwatnie wysoką opłatę roczną przez trzy kolejne lata nawet w sytuacji drastycznego i gwałtownego obniżenia cen nieruchomości.

Zatem, znowu ktoś mówi, że działa dla naszego dobra jednocześnie odbierając część dotychczas przysługujących praw. I jak zwykle większość się z tego cieszy.