Jako, że zawodowo zajmuję się reprezentowaniem Klientów w postępowaniach administracyjnych związanych z opłatami „nieruchomościowymi” (opłaty planistyczne, adiacenckie, aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego) oraz odszkodowaniami za nieruchomości (wywłaszczenia oraz ograniczenia praw do nieruchomości) a podstawowym dowodem w tego typu sprawach są sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe to umiejętność ich wnikliwego czytania należy do moich podstawowych obowiązków. Bywa tak, że autor operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy gdzieś w treści opracowania popełni niewielki błąd wpływający na wynik oszacowania, bywa też tak, że autorem operatu szacunkowego jest ktoś, kto zdecydowanie powinien pomyśleć o zmianie zawodu. Zawsze jednak rzeczoznawca majątkowy, którego operat czytam ma szansę naprawić swój błąd. Przyjąłem w swojej pracy zasadę telefonowania do autora operatu (o ile oczywiście uważam, że opracowanie to zawiera błędy wpływające na wartość oszacowania). Podczas telefonicznej rozmowy wymieniam kilka zastrzeżeń i uwag jakie mam do operatu szacunkowego i pytam, czy biegły podtrzymuje to, co łaskaw był napisać. Doradzam też ponowną lekturę przedmiotowego operatu szacunkowego – czas wszak płynie i prawnie nikt nie pamięta tego, co zrobił kilka lub kilkanaście tygodni wcześniej oraz podając swój numer telefonu proponuję ponowną rozmowę. Nie do wiary, jak rzadko biegli korzystają z tej szansy. Mimo znacznego już doświadczenia nadal nie wiem, dlaczego rzeczoznawcy uważają, że rozmowa na temat sporządzonego przez nich operatu szacunkowego z kimś, kto z zawartymi w nim ustaleniami się nie zgadza nie jest warta tych kilkudziesięciu minut.
Również dzisiaj rozmawiałem z jednym z biegłych, autorem oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Podałem kilka istotnych uchybień operatu wpływających na ujawnioną w nim wartość i zapytałem, dlaczego autor nie szanując przepisów obowiązującego prawa niepoprawnie ustala wartość nieruchomości. Odpowiedź biegłego wprawiła mnie w zdumienie: „przecież działki pod obiekty handlowe chodzą po 300 – 400 zł (z analizy rynku wynika co innego, ale niech tam) to oszacowanie na poziomie 200 jest na waszą korzyść”. Na pytanie skąd jednak taka wartość usłyszałem, że to dla dobra użytkownika wieczystego, żeby płacił mniej.
Patrzcie, jaki litościwy chłop – prawda?
Fakt jednak, tenże litościwy chłop, jak mówi Internet jest niezłym fachowcem w wygrywaniu przetargów. Ma trochę zleceń od jednostek samorządu i starostw, sporządza oszacowania dla aktualizacji opłat, rent planistycznych i innych celów publicznych to i napatrzył się na ludzką biedę. Postanowił zatem tę niesprawiedliwość wyrównać metodą jemu tylko dostępną – zamiast szacować wartość szacuje możliwości płatnicze zobowiązanych.
