W poście nr 7660 z dnia 6 grudnia 2009 roku zamieszczonym na Liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych Iwona Holwek napisała:
„Urzędy Skarbowe chcą pobierać podatek za korzyści wypływające z nieuregulowanego stosunku do wielu nieruchomości przez które przechodzą sieci infrastruktury technicznej będące własnością w/.w (infrastrukturowych) spółek”.
W dniu 7 grudnia 2009 roku otrzymałem od Jarka Matejczuka szkic jego artykułu o bezumownym korzystaniu z nieruchomości zajętych pod inwestycje liniowe (sieci infrastruktury technicznej), w którym Jarek powoli przymierza się do opisania sposobu ustalania wynagrodzeń za tego typu ograniczenia.
Problem określania wysokości wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności, głownie służebności przesyłu opisanej po nowelizacji ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej kc) w art. 305 ze znaczkiem 1 powraca w środowisku rzeczoznawców majątkowych jak bumerang rzucony wprawną ręką australijskiego aborygena. Nie ma w tym niczego dziwnego, ponieważ problem jest skomplikowany i wydaje się, o czym pisze Jarek, nierozstrzygalny na podstawie gromadzonych przez rzeczoznawców danych rynkowych.
Iwona jest zaniepokojona fiskalizmem państwa i w swoim poście, choć pyta interlokutorów o spostrzeżenia ze swojego terenu, faktycznie wyraża obawę przed wzrostem cen mediów na skutek regulowania praw związanych z korzystaniem z nieruchomości innych osób.
Rzeczoznawcy majątkowi profesjonalnie zajmują się szacowaniem wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. W ostatnim okresie dzięki wytężonej pracy kilku z nich (vide: prace Tomka Kotrasińskiego pokazane częściowo w jego blogu) udaje się wypracować metody badania rynku oraz ustalania wartości praw do nieruchomości oparte na analizie danych rynkowych. Takie podejście do szacowania wartości nieruchomości mogę zrozumieć. Jeśli na początku procesu szacowania rzeczoznawca majątkowy precyzyjnie określi przedmiot, zakres i cel szacowania a następnie korzystając z dostępnych danych rynkowych i informacji o rynku dokona rzetelnej analizy w rezultacie której logicznie i wyczerpująco opisze zjawiska na tym rynku występujące oraz uzasadni otrzymany wynik – chylę czoło i choć mogę mieć pytania wiem, że ujawniona wartość, w wyniku poprawnie przeprowadzonego procesu szacowania odpowiada wartości rynkowej.
Istnieje jednak w rzeczoznawstwie inna szkoła, ponoć wywodząca się z przeszłego okresu, polegająca nie na szacowaniu wartości a na pisaniu operatów szacunkowych. Szkoła ta opiera się, za namową różnej maści szkoleniowców na podstawowych przepisach prawa powszechnie obowiązującego ze szczególnym uwzględnieniem roli rzeczoznawcy majątkowego w świetle ostatniej nowelizacji oraz pomysłach zastosowań przypadkowych parametrycznych współczynników wzrostu lub spadku, o których wiadomo tylko tyle, że posiadają jakąś wartość liczbową (samo istnienie tych współczynników w realnym świecie jest mocno wątpliwe a opisane przez nie wartości mogą wskazywać wszystko, od długości promienia światła do szerokości matki ziemi).
Nie ulega wątpliwości, że metodyka szacowania wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności prezentowana przez Jerzego Dąbka jest metodyką wadliwą. Przesłanką uznania tej metodyki za nieprzydatną jest krótka odpowiedź na moje cykliczne pytanie: kolega Jerzy próbuje faktycznie szacować nie wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, lecz wysokość rekompensaty za szkody powstające na nieruchomości z tytułu ustanowienia służebności. Próbuje, ponieważ większość przyjmowanych przezeń parametrów takiego oszacowania pochodzi „spod dużego palca” i nie ma nic wspólnego z rzetelnym badaniem rynku. Ale to przecież środek problemu, a nie jego początek.
Proponuję, dla uporządkowania ewentualnej dyskusji przyjąć, że przepis art. 305 ze znaczkiem 2 § 1 („Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem”) jest faktem prawnym. Wyznacza bowiem, przynajmniej moim zdaniem kierunek myślenia. Wszak służebność ustanawia się za wynagrodzeniem, które jest nieco innym pojęciem niż pojęcie odszkodowania. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności a zgodnie z poglądami niektórych (faktycznych) autorytetów winno być ono ustalane łącznie na podstawie tego, co jedna ze stron zyskuje oraz tego, co druga z nich traci. Odszkodowanie to inna bajka, nie z tej dobranocki.
