Andrzejowi Świerkowi, który temat wywołał.
Andrzej Świerk, w poście z 11 stycznia 2008 roku posłanym na listę dyskusyjną Izby Gospodarczej Rzeczoznawców Majątkowych poruszył temat, który jak sądzę powinien wzbudzić żywe zainteresowanie nie tylko tak zwanego Zespołu Pomocy Zawodowej, ale szerokiego grona rzeczoznawców majątkowych. Jak się wydaje Zespół Pomocy Zawodowej ma rzecz w nosie, choć z definicji w nosie mieć nie powinien. Szerokie grono albo nie ma czasu albo pokłada nadmierną ufność w ZPZ’ie.. A problem jest poważny, dotyka każdego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza opinie o wartości nieruchomości, w tym także w formie operatów szacunkowych (czy inna opinia o wartości nieruchomości jest możliwa?).
Niech będzie zatem, nieco prowokacyjnie, że moją indywidualną opinię na ten temat wyrażę od razu zastrzegając, że nie jestem fachowcem w dziedzinie prawa autorskiego i mogę się mylić. Jak mawiał satyryk: „moje pomyłki obciążają wyłącznie mnie”.
Wypada przejść do rzeczy. Andrzej zapytał o to, czyją własnością pozostaje operat szacunkowy po przekazaniu go Klientowi i jak się do tego wszystkiego mają prawa autorskie autora (pytanie było inaczej sformułowane, ale sens został, mam nadzieję zachowany). Dodać należy, że pytanie powstało w kontekście, jak Andrzej stwierdził nieuprawnionego powielania oraz wykorzystywania operatu szacunkowego przez osobę trzecią, konkretnie urząd, który wszedł w jego posiadanie w drodze pozyskiwania dowodów w postępowaniu administracyjnym.
Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, czy bardziej precyzyjnie jest opinią o wartości skonkretyzowanego prawa, w tym również często prawa własności nieruchomości. Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (uogn) operat powinien być sporządzony w formie pisemnej ze szczególną starannością i zgodnie ze stanem nieruchomości. Jednocześnie, art. 175 ust 1 uogn mówi, że „rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości”. Niebagatelne znaczenie ma także istotne dla sporządzania oszacowania wartości Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które w § 56 precyzuje sposób sporządzania wyceny oraz pośrednio określa zawartość operatu szacunkowego. Jak wiadomo, godząc się na to lub nie, dalsze doprecyzowanie zawartości operatu, jego formę i konieczne treści zawierają standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Zapisy rozporządzenia precyzuje między innymi standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr VII.1 (nie jestem pewien, czy nadal obowiązuje) „Zasady sporządzania operatu szacunkowego”. W pkt 1.1 przypomina się, że operat może być sporządzony wyłącznie w formie pisemnej oraz że stanowi dokument urzędowy. I właściwie, w kontekście ochrony operatu szacunkowego jako „utworu” w rozumieniu Ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (prawo aut.) na tym należałoby skończyć. Art. 4 tejże ustawy mówi wszak, że: „Nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego […] 2) urzędowe dokumenty, materiały, znaki i symbole”. Na nic zatem starania środowiska rzeczoznawców majątkowych (starania dodajmy, których nie ma) o to, aby środowiskową „twórczość” objąć ochroną przewidzianą dla działalności twórczej. Zresztą, pal licho splendor z tego wynikający. Gdyby się dało dowieść, że operat to utwór można by, jak choćby podrzędny wierszokleta, odliczać 50 % kosztów uzyskania przychodu, a to już nie byle co.
Niestety dla środowiska, nie tylko nieszczęśliwe sformułowanie zawarte w potencjalnie nieobowiązującym standardzie przeczy możliwości uznania działalności rzeczoznawcy za działalność twórczą (w rozumieniu prawa aut.). Również Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2006 roku mówi: „Wyceny nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa są urzędowymi dokumentami w rozumieniu art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych”. Być może pocieszającym będzie fakt, że również opiniom i raportom biegłych rewidentów nie przyznaje się cech utworów i nie obejmuje się ich ochroną przewidzianą w prawie aut.
Być może, jeśli będzie takowe zapotrzebowanie, postaram się kiedyś rozwinąć dywagacje nad teoretyczną możliwością przypisania operatowi szacunkowemu cech utworu w rozumieniu prawa aut. Wprawdzie orzecznictwo w tym zakresie raczej nie zachęca do podejmowania podobnych wysiłków („Utworem jest rezultat działalności o charakterze twórczym, kreacyjnym, oryginalnym, charakteryzujący się indywidualnością. Nie jest zaś utworem taki rezultat pracy, który jest zdeterminowany przez opisywany obiekt czy zjawisko, założony cel (funkcję), który jest jednym z możliwych do osiągnięcia przez osoby (specjalistów) podejmujących się tego samego zadania. Ochrona prawnoautorska nie rozciąga się też na sam proces twórczy, metodę twórczą czy technikę zastosowaną przy tworzeniu dzieła”) ale, kto wie. Wszak opinii budowlanej, na bazie pojęcia dzieła niefikcjonalnego Sąd Najwyższy w 2005 roku cechę utworu przyznał.
Czyją własnością jest zatem operat szacunkowy po jego przekazaniu Klientowi? Wypada stwierdzić, że jest własnością Klienta i nic rzeczoznawcy – autorowi do tego, co Klienta bądź ten, komu Klient go przekaże z operatem uczyni. Kilka klauzul zamieszczonych w operacie, a to o zakazie kopiowania i powielania, a to o wyłączeniu odpowiedzialności rzeczoznawcy za wykorzystanie niezgodne z przeznaczeniem nic nie znaczy, ponieważ albo nie jest wsparte na jakichkolwiek podstawach prawnych albo jedynie oczywistości z aktów prawnych powszechnie obowiązujących powiela.
Przykro to mówić, ale porażka goni porażkę. Środowisko od lat reprezentowane przez stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zadbało o wiele, ale o ochronę pracy rzeczoznawcy jakoś nie.
