Obszar ograniczonego użytkowania – model weryfikowany

1. Wstęp.

Z uwagi na modernizację lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poznaniu, na podstawie zapisów Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz.U.01.62.627 ze zm.; dalej upoś) (art. 46 i następne) zaistniała konieczność sporządzenia raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Ponieważ podstawowym postulatem ustawy jest minimalizacja emisji zanieczyszczeń, rozumianych jako emitowanie do środowiska substancji i energii jednym z podstawowych celów raportu było określenie zagrożeń stwarzanych przez samo lotnisko oraz wykonywane na jego terenie i w jego obrębie operacje lotnicze. Przeprowadzone w ramach sporządzanego raportu badania wykazały, że podstawowym czynnikiem szkodliwym, którego oddziaływania nie można na gruncie dostępnych technologii ograniczyć do terenu lotniska (terenu, dla którego podmiot realizujący inwestycję posiada tytuł prawny) jest hałas. W ramach raportu wykonano mapy akustyczne lotniska i jego okolicy, z których wynika, że normy natężenia hałasu przekroczone zostaną na obszarze około 92 km2 wokół lotniska wojskowego, a teren ten obejmie swym zasięgiem również części miasta Poznania, gminy Luboń, Kórnik oraz w niewielkiej części Puszczykowo.

W przypadku jednoznacznego zagrożenia dla środowiska związanego z realizacją inwestycji, celem jego legalizacji a tym samym zażegnania obaw związanych z możliwością skorzystania przez uprawnione podmioty z zapisów art. 323 upoś, na podstawie którego realizujący inwestycję może zostać zmuszony do jej zaniechania, zachodzi konieczność utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Utworzenie obszaru, legalizując szkodliwe oddziaływanie na środowisko zamyka drogę dochodzenia roszczeń z art. 323 upoś umożliwiającego zmuszenie podmiotu do zaniechania realizacji przedsięwzięcia (w tym przypadku zamknięcia lotniska) a jednocześnie nakłada na taki podmiot obowiązek odszkodowawczy związany z ograniczeniem korzystania z nieruchomości oraz ograniczeniem korzystania ze środowiska.

W konsekwencji ustaleń raportów, na podstawie ustawy Prawo ochrony środowiska Wojewoda Wielkopolski Rozporządzeniem z dnia 17 grudnia 2003 roku (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 200 z 17.12.2003 r.) utworzył obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poznaniu. Teren obszaru został podzielony na pięć stref, od A do E, w których wprowadzono ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenów, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz opisano sposoby korzystania z terenów. W granicach obszaru, w zależności od strefy przekroczone są normy natężenia hałasu emitowanego przez operacje lotnicze na terenie lotniska oraz w jego okolicy.

2. Hałas.

Hałas jest zagrożeniem cywilizacyjnym postrzeganym, obok zanieczyszczenia powietrza i wody jako szczególnie uciążliwe. Większość krajów rozwiniętych, w tym także Polska stara się walczyć ze źródłami hałasu między innymi poprzez specjalizowane programy ochrony przed tym zagrożeniem. Na gruncie prac rządowych oraz w wyniku prac ustawodawczych powstają programy ochrony przed hałasem, tworzone są możliwość kształtowania obszarów cichych, jako szczególnie cennych z punktu widzenia zdrowia człowieka. Ustawa Prawo ochrony środowiska poświęca ochronie przed hałasem znaczną ilość miejsca podobnie jak przepisy z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy.

Odczuwanie hałasu jest zjawiskiem indywidualnym. Wiadomo jednak, co zostało potwierdzone nie tylko na gruncie badań światowych ale także i polskich (vide: J. Sadowski, Akustyka w urbanistyce, architekturze i budownictwie, Arkady, Warszawa 1971), że nadmierny z indywidualnego punktu widzenia hałas niekorzystnie wpływa na wydajność pracy i jakość odpoczynku, przyczynia się do nadmiernego zmęczenia a w sytuacjach skrajnych może prowadzić do uszkodzeń słuchu a nawet zaburzenia pracy całego organizmu.

Zgodnie z badaniami przeprowadzonymi przez WHO (Światową Organizację Zdrowia) granica zakłóceń normalnego funkcjonowania człowieka wywołanych hałasem przebiega gdzieś pomiędzy natężeniem 30 a 35 dB . Efekty działania hałasu na organizm człowieka obrazują dane:

do 35 dB – nieszkodliwy, lecz denerwujący;
od 35 dB do 75 dB – męczy układ nerwowy, obniża wydajność pracy, wpływa na zrozumiałość mowy;
od 75 dB do 85 dB – utrudnia zasypianie i wypoczynek; dłuższe oddziaływanie wywołuje bóle głowy i wpływa ujemnie na układ nerwowy, powoduje uszkodzenie słuchu;
od 85 dB do 130 dB – wywołuje trwałe uszkodzenie słuchu, zaburzenia układu krążenia, układu nerwowego i równowagi, uniemożliwia zrozumiałość mowy z odległości 0,5 m;
powyżej 130 dB – wywołuje schorzenia, a niekiedy zupełne zniszczenie organów
wewnętrznych człowieka.

3. Skutki łączne ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania.

W przypadku nieruchomości położonych na terenie obszaru ograniczonego użytkowania mamy do czynienia z dwoma następstwami jego utworzenia. Po pierwsze wiązka praw związanych z nieruchomością ulega poszerzeniu o ograniczenia w wykonaniu prawa własności związane z utworzeniem OOU, po drugie nieruchomość zostaje w sposób zalegalizowany, a zatem niemożliwy do usunięcia obciążona oddziaływaniem szkodliwego czynnika środowiskowego, co stanowi ograniczenie już nie tylko w korzystaniu z nieruchomości lub jej części ale także ograniczenie w korzystaniu ze środowiska. Ustawodawca wyraźnie, w art. 136 ust. 1 mówi: „W razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska w wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania […]” dopuszczając roszczenie nie tylko wsparte na ograniczeniach formalnoprawnych odnoszących się do nieruchomości ale także na faktycznym wpływie czynnika szkodliwego.

4. Model szacowania szkody oparty na źródłach zagranicznych.
4.1. Przesłanki.

Rzeczoznawca majątkowy wykonujący czynności biegłego sądowego działając w ramach i na podstawie obowiązującego prawa zmuszony jest wziąć pod uwagę zarówno formalnoprawne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wynikające wprost z postanowień aktów prawa powszechnie obowiązującego jak i uwzględnić faktyczny stan nieruchomości szacowanej, w tym także wpływ jaki na jej wartość ma otoczenie środowiskowe, zarówno korzystne jak i niekorzystne.

Polski rynek nieruchomości faktycznie obserwowany jest dopiero od niecałych dwudziestu lat, czyli od czasu, kiedy w wyniku przemian społeczno – gospodarczych uwolniona została indywidualna przedsiębiorczość a otoczenie prawne i społeczne zmieniło się na tyle, aby obrót gruntami czy szerzej nieruchomościami stał się bardziej powszechny i stopniowo wspierał się na regułach rynkowych. Na tak niedojrzałym rynku wiele procesów, w państwach o utrwalonej gospodarce rynkowej obserwowanych nie zachodziło wcale bądź zachodziło w ograniczonym rozmiarze. Uwarunkowania prawne, zarówno w zakresie obrotu nieruchomościami jak i szerzej pojmowanej ochrony własności także przechodziły ewolucję od dominującego nadzoru Państwa i dominacji państwowych osób prawnych w stronę ochrony własności niezależnie od podmiotu posiadającego. W kontekście tych przemian środowisko rzeczoznawców majątkowych niejednokrotnie zmuszone jest do budowy modeli, które okresowo zastąpić muszą faktyczne obserwacje rynkowe. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadkach pierwotnego pojawienia się problemu, który z uwagi na zaszłości historyczne i ustrojowe nigdy na obszarze naszego kraju nie wystąpił. Taka właśnie sytuacja miała miejsce w przypadku realizacji budowy dróg i autostrad, w przypadku inwestycji liniowych oraz, co w kontekście przedmiotowej sprawy najbardziej istotne, taka sytuacja miała miejsce także w przypadku ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości i środowiska powstałych na bazie wprowadzonego rozporządzeniem wojewody wielkopolskiego obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego.

Z uwagi na ograniczony upływem terminu zawitego okres czasu, w którym rzeczoznawcy majątkowi zmuszeni byli rozwikłać zagadnienie a także ze względu na brak obserwacji z rynku krajowego, grono rzeczoznawców zdecydowało o konieczności budowy modelu zachowania rynku nieruchomości opartego o publikacje światowe. W zgodzie z postanowieniami prawa i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych rynek obserwowany został rozszerzony poza granice kraju. W budowie modelu wykorzystano wszelkie dostępne i wiarygodne publikacje pochodzące wyłącznie z uznanych pod względem naukowym źródeł (instytucje badawcze uniwersyteckie i branżowe), które traktowały o wynikach prowadzonych na ten temat badań. Różnorodność przyjętych przez zespoły badawcze założeń została zachowana celem wskazania różnych możliwości opisu sytuacji. Wnioski wyciągnięte przez zespół rzeczoznawców zaprezentowano w dalszej części opracowania. Aktualnie, w wyniku stale prowadzonych obserwacji rynkowych należy stwierdzić, że zachowania rynku w Polsce nie odbiegają znacząco od zachowań rynków zagranicznych lokalizowanych w krajach rozwiniętych. W okresie końca roku 2007 można przyjąć, że zbudowany model ma wartość zarówno historyczną, jako poprawnie skonstruowane narzędzie prognozowania jak i aktualną jako weryfikowalne, stale przydane narzędzie prognostycznej oceny zachowań. Model, skonstruowany wyłącznie na potrzeby prognozowania zachowań przyszłych potwierdza swoją poprawność w aktualnie prowadzonych obserwacjach rynkowych.

4.2. Wnioski z publikacji zagranicznych.

W toku badania kilkudziesięciu opracowań tematyki oddziaływania sąsiedztwa lotnisk na wartość nieruchomości położonych w obszarze ich oddziaływania, zespół roboczy rzeczoznawców majątkowych sformułował wnioski z nich wynikające i wykorzystane następnie do budowy modelu zachowania rynku nieruchomości na obszarze oddziaływania lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poznaniu.

Wpływ ruchu lotniczego na wartość nieruchomości nie jest i nie może być kwestionowany.
Czynnikiem mierzalnym i parametryzowanym jest poziom hałasu. […]
Obszar społecznej świadomości współdzielenia przestrzeni z terenem objętym oddziaływaniem lotniska najczęściej rozciąga się wzdłuż linii wyznaczonej poziomem 35 dB mierzonej pomiarem uśrednionym natężenia dźwięków.
Według źródeł anglosaskich model matematyczny uchwyconych relacji wyraża się spadkiem wartości nieruchomości 0,5% – 0,9% za każdy decybel ponad granicę subiektywnego doznania (35 dB – 40 dB).
Badania niemieckie wskazują na zależność wyrażoną wzorem:
y = 0,003x – 0,0106 dla R2 = 0,5724.
Niemieckie urzędy skarbowe uwzględniają utratę wartości w przedziale od 7% – 18% przy poziomie hałasu 30 dB – 55 dB. W 2005 roku średni współczynnik utraty wartości wynosił 11%, co stanowi ~ 50 000 € / nieruchomość.
Deprecjacja nieruchomości mieszkalnych nie uwzględnia implicite konieczności nakładów związanych z spełnieniem wymogów i standardów barier dźwiękowych. Przyjęto przesłankę badania rynków nieruchomości spełniających normy wygłuszenia, czyli po poniesieniu koniecznych nakładów.
Jak wspomniano jedynym możliwym do sparametryzowania czynnikiem mierzalnym jest poziom hałasu. W formie mapy akustycznej może on być naniesiony na mapę katastralną z oznaczonymi wartościami nieruchomości. Porównanie obszarów oddziaływania hałasu o określonym natężeniu z uśrednionymi wartościami nieruchomości oraz odniesienie obserwacji do rynków równoległych pozwala sparametryzować na potrzeby opinii prognostycznej średni spadek wartości nieruchomości w korelacji z natężeniem dźwięku. Metoda ta wsparta była wyłącznie na obserwacjach rynków zagranicznych i nie odnosi się w żadnym miejscu do obowiązujących norm ochrony środowiska. Jest wyrazem zachowań świadomych uczestników rynku postrzegających zagrożenia środowiskowe i dokonujących indywidualnej oceny wartości nieruchomości położonych w obszarach o zwiększonym natężeniu hałasu lotniczego.

4.3. Zastosowanie modelu zagranicznego do warunków krajowych.

Na podstawie analizy źródeł zachodnich, opierając się na wywiedzionych wcześniej przesłankach zespół rzeczoznawców majątkowych dokonał korygującej implantacji obserwacji światowych na rynek polski. Z uwagi na przyjęty w badaniach źródłowych parametr hałasu zaistniała konieczność odniesienia tego parametru do opisanego rozporządzeniem Wojewody Wielkopolskiego stanu środowiska w utworzonym obszarze ograniczonego użytkowania. Wyniki obserwacji i analizy prezentuje zestawienie:

Strefa-Rodzaj nieruchomości-Współczynnik utraty wartości SUW [%]

A – Nieruchomości zabudowane, lokale i grunty z prawem zabudowy – 10 %

B – Nieruchomości zabudowane, lokale i grunty z prawem zabudowy-15 %
-Grunty z ograniczonym prawem zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (zał. Nr 3 do Rozp. Nr 82/03 z dnia 17.12.2003 r.) -Różnica wartości gruntu przed i po wprowadzeniu ograniczeń

C – Nieruchomości zabudowane lokale i grunty z prawem zabudowy-20 %
-Grunty z ograniczonym prawem zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (zał. Nr 3 do Rozp. Nr 82/03 z dnia 17.12.2003 r.) -Różnica wartości gruntu przed i po wprowadzeniu ograniczeń

D – Nieruchomości zabudowane lokale i grunty z prawem zabudowy-27 %
-Grunty z ograniczonym prawem zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (zał. Nr 3 do Rozp. Nr 82/03 z dnia 17.12.2003 r.) -Różnica wartości gruntu przed i po wprowadzeniu ograniczeń

E-Nieruchomości zabudowane lokale i grunty z prawem zabudowy– Koszt adaptacji do nowej funkcji
– Utrata wartości na skutek zmiany przeznaczenia
– Wykup nieruchomości
-Grunty z ograniczonym prawem zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (zał. Nr 3 do Rozp. Nr 82/03 z dnia 17.12.2003 r.) -Różnica wartości gruntu przed i po wprowadzeniu ograniczeń

Sporządzane w roku 2005 opinie prywatne na potrzeby prognozowania utraty wartości nieruchomości związanej z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poznaniu wspierały się na wyżej przedstawionych w sposób procentowy wartościach.

5. Badania rynku krajowego.

Upływ czasu niezbędny dla wykonania obserwacji zachowania rynku nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania z każdym miesiącem umożliwia powstanie kolejnych opracowań opartych na bezpośrednio opisywanych transakcjach rynkowych prawami do nieruchomości położonych w jego granicach. Możliwe są także analizy zachowania rynku oraz opis preferencji nabywców oraz zakres i sposób postrzegania ograniczeń wprowadzonych wraz z utworzeniem obszaru.

5.1. Nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi na terenie miasta Poznania.

Opinia wykonana w czerwcu 2007 roku przez Floriana Tarandta na zlecenie Sądu Rejonowego w Poznaniu obejmuje zasięgiem miasto Poznań. Analizowano wartość nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi położnych zarówno w obszarze ograniczonego użytkowania jak i na rynku równoległym zlokalizowanym poza granicami obszaru.

Autor dokonał analizy trendów wzrostu wartości nieruchomości położonych poza granicami obszaru w porównaniu z trendami wzrostu wartości nieruchomości położonych w granicach obszaru ograniczonego użytkowania. Pod uwagę wzięto wszystkie znane autorowi transakcje nieruchomościami porównywalnymi. Zgodnie ze zleceniem Sądu oszacowania dokonano według wartości na dzień 1 stycznia 2007 roku oraz 30 czerwca 2007 roku porównując trendy wzrostu od daty 1 stycznia 2004 roku.

Wnioski:

w dacie wyceny 2007-01-01 dynamika wzrostu wartości nieruchomości położonych w OOU wynosi (rynek lokalny): 119%
w dacie wyceny 2007-06-30 dynamika wzrostu wartości nieruchomości położonych w OOU wynosi (rynek lokalny): 139%
w dacie wyceny 2007-01-01 dynamika wzrostu wartości nieruchomości położonych poza OOU wynosi (rynek równoległy): 197%
w dacie wyceny 2007-06-30 dynamika wzrostu wartości nieruchomości położonych poza OOU wynosi (rynek równoległy): 252%

a co za tym idzie[1]:

w dacie wyceny 2007-01-01 utrata wartości nieruchomości z powodu wprowadzenia OOU wynosi: 197-119 =78 p. proc.
w dacie wyceny 2007-06-30 utrata wartości nieruchomości z powodu wprowadzenia OOU wynosi: 252-139 =113 p. proc.

5.2. Analiza wartości nieruchomości dla osiedla Marlewo w Poznaniu.

Analiza wykonana przez zespół rzeczoznawców: Jerzy Mikołajczak, Teresa Prył, Lech Domagalski.

Analizowano wartość nieruchomości w zakresie zmian cen transakcyjnych. Analizą objęto nieruchomości położone na terenie osiedla Marlewo w Poznaniu oraz porównywalnych, zgodnie z twierdzeniem autorów opinii osiedli położonych na terenach Górczyna, Junikowa, Dębca, Główieńca i Kobylegopola. Na potrzeby analizy zebrano transakcje nieruchomościami z okresu lat 2000 – 2005.

Autorzy dostrzegają gwałtowny spadek ilości transakcji nieruchomościami położonymi na terenie osiedla Marlewo po wprowadzeniu obszaru ograniczonego użytkowania tłumacząc go ograniczeniami wprowadzonymi wraz z wprowadzeniem obszaru.

Na podstawie nielicznych danych transakcyjnych wywodzą, że średnia utrata wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej na przedmiotowym terenie wynosi 19,97 % a po uwzględnieniu poprawki związanej z przyjętym do porównań terenem Ławicy opiniują średnią utratę wartości nieruchomości na 22,72 %.

W odniesieniu do wartości nieruchomości gruntowych niezabudowanych autorzy opracowania dostrzegają utratę wartości tych nieruchomości na poziomie 37,8 %.

5.3. Analiza wartości nieruchomości na terenie Lubonia.

Analiza wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego Janusz Walczaka w połowie 2005 roku na potrzeby własne.

Autor wspierał się danymi przetwarzanymi przez Akademię Ekonomiczną w Poznaniu.

W połowie roku 2005 otrzymał wynik średniego spadku wartości prawa własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego na terenie Lubonia w wysokości 12,16 %.

W tym samym okresie w wyniku analizy otrzymał spadek średniej ceny nieruchomości gruntowej zabudowanej na terenie Lubonia w wysokości 5,18 %.

5.4. Analiza wartości nieruchomości gruntowych zabudowanych na terenie Poznania.

Analiza wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego Janusza Walczaka w marcu 2007 obejmująca okres 2004 – 2006.

Analizowane były transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na terenie miasta Poznania położonymi w obszarze ograniczonego użytkowania oraz poza obszarem.

W wyniku analizy danych transakcyjnych otrzymano średnią utratę wartości nieruchomości, liczoną jako różnica trendu wzrostu nieruchomości położonych poza obszarem oraz nieruchomości położonych na terenie obszaru. Wartość utraty wartości wynikająca z analizy wyniosła 22,68 %.

5.5. Analiza wartości prawa własności swpl w Luboniu.

Analiza wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego Krzysztofa Rusina na potrzeby postępowania sądowego.

Analizą objęto wartość prawa własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lokali położonych na terenie miasta Lubonia.

Wnioski z analizy:
ceny uzyskiwane za lokale mieszkalne położone na terenie Lubonia na obszarze ograniczonego użytkowania lotniska wojskowego Poznań- Krzesiny są niższe od cen podobnych nieruchomości mieszkaniowych położonych poza tym obszarem w innych częściach miasta,
przyrost cen lokali mieszkalnych w okresie od stycznia 2004 roku do kwietnia 2007 roku poza obszarem ograniczonego użytkowania wynosił 96%,
przyrost cen lokali mieszkalnych położonych w Luboniu w strefie „A” o.o.u. w okresie od stycznia 2004 roku do kwietnia 2007 roku wynosi 83% co oznacza, że był niższy o 13% od przyrostu cen lokali podobnych położonych poza obszarem ograniczonego użytkowania,
przyrost cen lokali mieszkalnych położonych w Luboniu w strefie „B” o.o.u. w okresie od stycznia 2004 roku do kwietnia 2007 roku wynosił 78 %, co oznacza, że był niższy o 18% od przyrostu cen lokali podobnych położonych poza obszarem ograniczonego użytkowania
analiza wszystkich transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych w Luboniu położonych w strefach „A”, „B” oraz nielicznych transakcji lokali położonych w strefie „C”, wykazała, że przyrost cen w okresie od stycznia 2004 roku do kwietnia 2007 roku wynosił 75%, co oznacza, że był niższy o 21% od przyrostu cen lokali podobnych poza położonych obszarem ograniczonego użytkowania.

6. Wnioski.

Analizy wykonane na przestrzeni okresu do roku 2007 wskazują, że rynek nieruchomości reaguje zmniejszeniem wartości nieruchomości położonych w granicach obszaru ograniczonego użytkowania w stosunku do wartości nieruchomości położonych poza granicami obszaru. Dotychczas nie wykonano kompleksowej analizy uwzględniającej całokształt zagadnienia. Obserwacje prowadzone na wycinkach rynku wymagają kompleksowego opracowania tematyki przy użyciu zarówno zaawansowanych metod statystycznych jak i z uwzględnieniem całokształtu otoczenia społecznego.
Wyniki obiektywnych badań rynku, niezależnie od zapatrywań stron postępowania wskazują na trafność metodyki prognozowania opracowanej w końcu roku 2005.

Materiały źródłowe niniejszego streszczenia dostępne są pod adresem http://www.solski.pl/oou/index.html.

[1] Przedstawione liczby należy odnosić do porównania wartości nieruchomości na dzień 1.01.2004, 1.01.2007 oraz 30.06.2007.